Несмотря на сокращение доходов населения и бизнеса, спрос на недвижимость в России сохраняется. , которые смогли оптимизировать портфель проектов и сократить издержки, показали рост доходов в 2015 году, а в I квартале 2016 года продолжали наращивать операционные показатели.
Котировки их акций ведут себя как минимум не хуже рынка (см. «Цены акций»). В случае восстановления спроса на недвижимость бумаги успешных девелоперов смогут еще прибавить в цене.
Макроэкономическая тоска
С 2015 года в ответ на снижение спроса строители начали сокращать активность. В 2016 году эта тенденция усилилась. Так, по данным Росстата, в январе–апреле 2016 года объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство» (в сопоставимых ценах), просел на 3,3% год к году. Объемы ввода жилой недвижимости за аналогичный период упали на 14,3%. Между тем если сравнивать с относительно благополучным 2014 годом, то о снижении предложения говорить не приходится, в I квартале 2014 года было введено 14 млн м2 жилья, а в I квартале 2016 года — 15,6 млн. Дело в том, что рынок недвижимости инертен и сокращение предложения станет очевидным только через 2–3 года, пока же сдаются проекты «сытых годов».
«В основном компании занимаются реализацией проектов, начатых еще до кризиса. К новым стройкам подходят крайне аккуратно, часто пересматривая инвестиции в сторону уменьшения объема, — делится наблюдением Екатерина Черных, генеральный директор УК «Велес Траст». — Еще одним существенным ограничением для реализации новых проектов является усложнившаяся процедура получения кредитов у банков и их выросшая стоимость».
Потенциальный спрос на недвижимость в стране огромный, обеспеченность жильем в России в 2–3 раза уступает европейским показателям. В то же время денег у покупателей становится все меньше. Так, по данным Счетной палаты РФ, денежные доходы населения по итогам I квартала 2016 года снизились на 3,9%, а реальная заработная плата — на 0,5%.
«Спрос на недвижимость находится под давлением снижения реальных доходов населения, высоких процентных ставок в экономике и перспектив роста налоговой нагрузки на собственников», — комментирует Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ГК «Финам». По словам специалиста, в прошлом году строителей поддержало государственное субсидирование ипотеки. Благодаря этой поддержке цены на первичном рынке почти не снизились, при этом вторичный рынок упал более чем на 3%. Программа господдержки будет работать как минимум до 1 января 2017 года, но положительный эффект от государственных денег, по оценкам Нигматуллина, скоро начнет затухать. «Дело в том, что все меньше домохозяйств берут даже относительно дешевую ипотеку из–за снижающихся реальных доходов. Все большая часть средств уходит на текущее потребление, а для выплат по ипотеке свободных денег остается все меньше», — комментирует эксперт. Таким образом, пока реальные доходы населения не восстановятся, недвижимость продолжит дешеветь.
Марат Ибрагимов, аналитик ФГ БКС, полагает, что уже во втором полугодии текущего года мы увидим улучшение экономической ситуации в России и рост доходов. Ибрагимов прогнозирует снижение ключевой ставки на 2% годовых с текущих 11%. Новые условия кредитования наряду с госсубсидиями сделают ипотеку более доступной и поддержат спрос на недвижимость. От этих мер прежде всего выиграют лидеры строительного рынка, которые даже в кризисные годы показывают эффективность управления бизнесом.
Тимур Нигматуллин менее оптимистичен: по его прогнозам, в ближайшие 2–4 года цены на недвижимость в России продолжат снижаться. Между тем, по мнению эксперта, запас прочности у крупных девелоперов вполне достаточен для того, чтобы пережить снижение рублевых цен на 5–10% в год в ближайшие 4 года. «Как показывает практика, в кризис лидеры отрасли почти всегда получают преимущество перед конкурентами за счет экономии от масштаба, доступа к относительно дешевому финансированию и доверия клиентов», — комментирует он.
Удачный квартал
Цены на жилую недвижимость за прошлый год упали почти на 26% в Москве и на 20% в Петербурге (см. «Стоимость квадратного метра…»), аренда коммерческой недвижимости подешевела в обеих столицах более чем на 30%. Тем временем чистая прибыль «Группы ЛСР» за прошлый год выросла на 16%, до 10,6 млрд рублей, выручка от продаж недвижимости составила 32 млрд рублей, что на 29% выше показателя предыдущего года. В I квартале 2016 года группа уже заключила контрактов на 21,1 млрд рублей, это в 2 раза больше, чем за аналогичный период 2015 года. Группа компаний «ПИК» заработала в 2015 году втрое больше, чем в 2014 году, — 11,4 млрд рублей. Между тем выручка «ПИК» от продажи недвижимости упала на 20,9%, до 42,9 млрд рублей. Первый квартал текущего года принес компании 20,5 млрд рублей денежных поступлений, что на 19,8% выше аналогичного показателя прошлого года.
Хуже обстоят дела с показателями Etalon Group, чьи расписки торгуются на Лондонской фондовой бирже (LSE). Чистая прибыль компании по итогам 2015 года упала в 1,5 раза и составила 5,4 млрд рублей. Консолидированная выручка сократилась на 17,6%, до 42,4 млрд рублей. Однако в I квартале продажи по новым контрактам у «Эталона» выросли в годовом исчислении на 238%, до 12,9 млрд рублей. «Цены на новостройки в черте города не только не падают, а даже подрастают, рост себестоимости строительства не позволяет застройщикам существенно снижать цены, — делится наблюдениями Артем Абалов, начальник аналитического управления УК «Арсагера». — Мы ожидаем консолидации отрасли, вымывания неконкурентоспособных застройщиков. Рынок аренды продолжает стагнировать. Предпосылок для серьезного роста арендных ставок мы не видим. С точки зрения финансовых показателей текущий год окажется чуть хуже прошлого года, учитывая показатели продаж жилья в 2015 году. Наша основная ставка — акции «Группы ЛСР», потенциал роста ее акций составляет порядка 40%».
«Потенциальный спрос на жилую недвижимость остается высоким, а платежеспособность этого спроса будет возрастать со снижением процентных ставок в экономике, поэтому перспективы девелоперов сильно связаны с сохранением Банком России текущей политики, направленной на существенное снижение инфляции. Мы ожидаем, что текущая политика ЦБ сохранится, — говорит Всеволод Лобов, руководитель аналитической службы ФГ «Доходъ». — Из строительного сектора мы выделяем только бумаги «Группы ЛСР». Только из–за выплаты довольно высоких дивидендов акции компании должны стоить 900–1000 рублей. Наш текущий целевой уровень 860 рублей предусматривает около 20% потенциального роста от текущей цены 716 рублей».
Прибыль — акционерам
Среди торгуемых девелоперов абсолютным фаворитом у опрошенных «ДП» аналитиков остается «Группа ЛСР».
Помимо низкой долговой нагрузки и высоких показателей эффективности компания традиционно платит дивиденды. По итогам 2015 года ЛСР одобрила размер выплаты 78 рублей на акцию, которые дают 12% дивидендной доходности относительно цены по состоянию на 1 июня.
Всего на дивиденды направлено 74% прибыли.
Совет директоров «ПИК» принял решение не выплачивать дивиденды по итогам сложного года.
Etalon за второе полугодие 2015 года заплатил $0,05 дивидендов на акцию, то есть 29% от чистой прибыли.
При этом с первого полугодия текущего года акционеры ежегодно будут получать в виде дивидендов не менее 30% и не более 50% чистой прибыли, ранее коридор был задан как 15 –50%.
«В ближайшие несколько лет не предвидится строительного бума, рост денежной массы будет сдерживаться политикой сдерживания инфляции на заданном уровне, доходы вырастут слабо, поэтому свободный денежный поток девелоперы станут направлять на дивиденды как менее рискованный и более доходный для акционеров в данной ситуации вариант, — рассуждает Всеволод Лобов. — Наиболее интересны здесь акции ЛСР. Мы ожидаем, что доходность бумаг в ближайшие 2 года останется выше уровня 8%».
