— Елизавета, в 2011 году на рынках элитного жилья Москвы и Петербурга царила стабильность? Оцените, пожалуйста, объем нового предложения на рынке элитного жилья в Петербурге и Москве. Результаты в целом не так плохи по сравнению с 2010 или 2009 годом?
— В 2011 году на московском рынке не было анонсировано ни одной новой площадки под элитное жилое строительство. Как следствие предложение в ближайшем будущем будет пополняться только за счет возобновления продаж в ранее заявленных либо почти построенных объектах. В Северной столице в 3-м квартале открылись продажи в двух проектах. Однако по причине своих небольших размеров они незначительно изменили объем предложения на рынке. Более того, на момент начала продаж в одном из них часть квартир уже была реализована. Что касается цен, то этот год был очень динамичен, квартальные показатели очень разнообразны. К примеру, в Петербурге по итогам 3-го квартала прошлого года, средние цены снизились, как на первичном, так и на вторичном рынках. Снижение цен составило 12,2 % и 11,6% соответственно.
— Приведите, пожалуйста, аналогичные данные по Москве. В столице также было зафиксировано снижение? Если да, то, каким оно было?
— В 2011 году ввод жилых площадей на рынке элитной недвижимости Москвы составил 60 370 м². Подчеркну, что это именно общая площадь квартир в комплексах, сданных в эксплуатацию, а не самих зданий.
— С чем связана отрицательная динамика?
— В первую очередь ценовые корректировки в сторону снижения, конечно же, обусловлены ростом курса доллара. Еще один фактор, который оказал существенное влияние уход с рынка ряда дорогих предложений, которые играли значительную роль при расчете такого показателя как средняя цена. Общая нестабильная экономическая ситуация приводит к поиску альтернативных инвестиций в частности вложений в недвижимость, как наименее волатильный актив.
— Но, по итогам года цены все же подросли?
— Да. Рост в Петербурге на первичном рынке элитной недвижимости в среднем составил 14% в рублях (в долларах 13%), в Москве 18,6%. Общее повышение цен во многом обусловлено сокращением объема предложения. Антикризисные меры застройщиков, такие как всевозможные специальные условия и скидки подогрели интерес к сегменту элитного жилья.
— Какие изменения ценовых характеристик можно ожидать в 2012 году?
— Мы проводили глобальный прогноз динамики цен на рынках элитной жилой недвижимости в 2012 году. Всего было проанализировано 29 городов в 5 регионах мира. Так вот по результатам этого исследования Москва и Петербург вошли в первую четверку городов, в которых ожидается удорожание квадратного метра «элитки». В столицах мы прогнозируем рост 20% и 10% соответственно. Основным фактором, который позволяет делать такие выводы, является уровень качественного предложения, который в двух крупнейших российских мегаполисах сегодня приближается к критическому. При этом рост цен вероятнее всего будет удерживаться за счет желания инвесторов вложить средства в реальные активы, к которым в числе прочего относятся и объекты недвижимости.
— В Москве и Петербурге заканчиваются элитное жилье?
— Не совсем так. Сокращается объем качественных объектов. В Петербурге сегодня морально устарело 70% «вторички». Ситуация на первичном рынке не многим лучше. Да, есть новые проекты в Центральном или Петроградском районах. Однако лучшие пятна под застройку и реконструкцию уже давно разобраны. В Москве положение дел и того хуже. Новые объекты можно по пальцам пересчитать, количество площадок под застройку в центре столицы ограничено, ведется пересмотр инвестиционных контрактов, заключенных старой администрацией города. Ситуация усугубляется рисками, связанными с вводом запрета на новое строительство в пределах ТТК. При этом спрос на элитную жилую недвижимость столицы остается стабильным, что позволяет говорить о грядущем дефиците предложения, который спровоцирует рост цен в 2012 году.
— То есть прогнозируемый рост цен, в первую очередь, касается наиболее качественных объектов?
— Только их. Безусловно, в первую очередь дорожать будут квартиры именно в таких проектах. Рост цен на квадратные метры в домах с лучшими локациями и наиболее соответствующие запросам потребителей будет наиболее значительным.
— Расскажите, пожалуйста, каковы запросы покупателей в Петербурге и Москве? Как они изменились за последнее время?
— Покупатели сегодня стали намного практичнее и прагматичнее при выборе квартиры. Даже в сегменте класса люкс, где, как правило, покупателями скорее движут не мотивы необходимости, а удовольствия, каждая составляющая квартиры должна быть обоснована и экономически целесообразна. Просто вид в квартире без паркинга уже не нужен, бассейн, как маркетинговый прием для придания пущей привлекательности объекта, не поможет продать квартиру, особенно если его обслуживание значительно увеличивает размер коммунальных платежей. Качество и только качество интересно сегодняшнему покупателю: качество локации, качество строительства, качество планировочных решений.
— Какие тенденции характеризовали рынок аренды элитного жилья?
— На рынке аренды по-прежнему наблюдается острый дефицит квартир в новых домах с тремя спальнями в золотом треугольнике и на Крестовском острове. Такие квартиры пользуются особым спросом, как среди петербуржцев, так и экспатов. Ставки остались прежними, активности на этом рынке не изменилась по сравнению с 2010 годом.
— Насколько сформировался рынок элитного жилья в регионах? Есть ли там спрос на такие объекты?
— Смотря, что считать регионами. Для Москвы и Петербург – регион.
— И все же. В чем главные отличия региональных рынков элитной недвижимости? Есть ли в регионах спрос на элитные жилые объекты? Как будет развиваться ситуация?
— В отличие от Петербурга, который имеет свою историю элитного девелопмента, сформированную путем проб и, как следствие консервативного менталитета, систематично повторяющихся ошибок, регионы зачастую оказываются более прогрессивными в перенимании передового московского и европейского опыта, не скупясь инвестировать в инновации и смелые решения.
— Подводя итог, дайте прогноз ситуации на рынке элитного жилья в целом. Можно ли ожидать каких-либо существенных перемен. Может девелоперы пойдут в регионы? Или займутся в столицах активно редевелопментом или реконцепцией? Будут ли появляться новые проекты?
— Как на городском, так и на загородном рынке к нашей всеобщей радости заявлено гораздо больше проектов, чем мы могли предположить. Нам, как консультантам и брокерам, есть с чем работать лет на пять вперед. Безусловно, существует дефицит площадок под застройку в центральных районах, но для редевелопмента и реконструкции на рынке горит зеленый свет. Он чуть дороже, чем хотелось бы, но емкость рынка пока позволяет реализовывать проекты, которые в связи с дефицитом качества станут актуальны и в городе, и за городом.
Марина Акатова,
