При этом временный мораторий банков на ипотечные кредиты, введенный во время кризиса, привел к тому, что конкуренцию займам на покупку нового жилья составляет рассрочка от застройщика.
Летом-осенью нынешнего года на рынок недвижимости впервые после кризиса вернулась ипотека без первоначального взноса. Автором сенсационного предложения стал РосЕвробанк — он начал выдавать займы на покупку вторичного жилья под 14% годовых в рублях и 12% в валюте. Кредит на покупку квартир в новостройках предлагается по цене 15,5% годовых в рублях и 14% в валюте (после госрегистрации права собственности ставка уменьшается на 1,5%). Запуск программы в банке объясняют стабильной ситуацией на рынке недвижимости: «Предложение адресовано тем, кто по каким-то причинам не может копить деньги, но может решить квартирный вопрос здесь и сейчас».
Рост на фоне падения
До кризиса ипотечные кредиты без первоначального взноса давали многие банки, но после осени 2008-го этих программ не стало. Более того, в кризис многие банки вообще ушли с этого рынка, а оставшиеся значительно ужесточили условия выдачи займов. Осенью 2009 года после многократных обещаний правительства поддержать рынок ипотечного кредитования банки начали снижать ставки и первоначальные взносы, а также увеличивать размеры кредитов. Как результат, в 2009 году объем рынка составил 152 млрд рублей, а в 2010-м — уже 370 млрд рублей.
По утверждениям экспертов, в 2011 году рынок ипотечного кредитования вырос на 80%, и по количеству выдаваемых кредитов ситуация практически вернулась к докризисным временам. Росту рынка жилищного кредитования способствовали продолжающееся снижение ставок, повышение лояльности банков к заемщикам, рост потребительской уверенности. Правда, пока этот рост обусловлен провалом 2008-2009 годов. «В сравнении с пиком кризиса — 2009 годом — у нас все растет невиданными темпами, но вы же понимаете, что это лишь показывает, насколько все было заморожено в 2009 году», — говорит президент ассоциации региональных банков «Россия» Анатолий Аксаков.
В компании «Интеко» рост интереса потребителей к ипотеке, особенно в регионах, заметили еще в начале 2010 года. Аналитики компании полагают, что главную роль в этом сыграло развитие федеральных и региональных программ государственной поддержки населения («Военная ипотека», «Жилище», «Молодая семья», «Материнский капитал»), участники которых приобретают новое жилье зачастую при помощи ипотеки. В Ростове-на-Дону подобных покупателей у «Интеко» от 25 до 40%. «Причем в октябре стало заметно больше тех, кто платит сразу, что связано с ростом количества клиентов, приобретающих жилье с целью вложения денег. Недвижимость традиционно является надежным инструментом сохранения накоплений в условиях нестабильных курсов валют и кризисных макроэкономических явлений. Обычно количество «стопроцентников» колеблется в пределах от 30 до 40 процентов», — говорят в компании.
В банках тоже отмечают увеличившийся спрос на ипотеку. «Рынок растет, но не за счет инвестиционного спроса, а в сегменте сделок на вторичном рынке в целях улучшения жилищных условий или покупки дополнительного жилья. Доля ипотечных сделок по итогам первого полугодия составила 16,3%, но это по-прежнему меньше, чем было до кризиса: в первом полугодии 2008-го она равнялась 17,9%», — рассказывает начальник департамента развития и поддержки программ розничного кредитования Транскапиталбанка Сергей Даньков. По его словам, большую роль здесь играет фактор отложенного спроса, который заработал благодаря некоторой экономической стабилизации и снижению реальных цен — без учета инфляции. «Мы наблюдаем снижение объемов ввода нового жилья, то есть его дефицит, что объясняется увеличением сроков строительства объектов, начатого в кризис», — продолжает Даньков.
Кредит или рассрочка
Еще одним популярным способом решения квартирного вопроса является рассрочка. Застройщики стали активно предлагать такие программы во время кризиса — когда многие банки ввели мораторий на выдачу ипотечных кредитов, а другие и вовсе свернули программы кредитования недвижимости. Правда, времени на внесение всей суммы дают немного: беспроцентную рассрочку обычно предлагают максимум на 6-12 месяцев (но чаще на два-три). Как правило, деньги дают на год под 1,5% в месяц на невыплаченный остаток, первый взнос обычно составляет 30-50%.
Впрочем, программы застройщиков все больше походят на кредиты. Так, одна из питерских компаний предлагает рассрочку на три года.
В компании «Патриот» ситуацию объясняют так: «Рассрочка довольно популярна у покупателей квартир в жилом комплексе «Западные ворота» в Ростове-на-Дону, в среднем ею пользуются около трети наших клиентов. Однако такие программы не могут конкурировать с ипотекой, прежде всего по срокам предоставления. То есть для «Западных ворот» максимальный срок рассрочки — 6 месяцев при условии оплаты 50% стоимости жилья. Очевидно, что такие условия не подходят для ипотечников, которым, как правило, требуются средства на более длительный срок, а первоначальный взнос обычно составляет от 15 до 30%».
Все зависит от индивидуальных пожеланий и целей, утверждают банкиры. «Я бы не стал сравнивать эти два продукта. Их привлекательность в каждом конкретном случае определяется целями и возможностями клиента. Например, рассрочка не предполагает выплату процентов, но предоставляется на очень короткий по сравнению с ипотекой срок, и платежи по ней в разы превышают аналогичные ипотечные. Думаю, что для большинства конечных покупателей ипотека с точки зрения ежемесячной финансовой нагрузки более приемлема», — говорит Cергей Даньков.
Согласно информации компании «ПИК», на конец третьего квартала текущего года около 30% их клиентов прибегли к ипотечному кредиту, около 70% оплатили квартиру единовременно либо с использованием рассрочки. А по данным компании «НДВ-Недвижимость», в Москве 35% сделок с жильем совершается с использованием ипотечного кредита и столько же — с рассрочкой от застройщика. Последний вариант подходит клиентам, которые в ближайшие 3-10 месяцев ожидают поступления крупных денежных сумм. Это могут быть единовременные выплаты по месту работы, поступления по контрактам (у предпринимателей), продажа дорогостоящего имущества — рассрочка, кстати говоря, дает возможность продать старую квартиру с длительным сроком экспозиции по максимальной цене.
Точка зрения
Артем Эйрамджанц, первый вице-президент Группы Компаний ПИК
Мы отметили рост интереса потребителей к покупке нового жилья с помощью ипотечного кредита. В посткризисный период всего 2% сделок компании проводилось с использованием ипотечного кредита. В первом квартале 2011 года объем таких сделок составлял уже порядка 17% от общего объема, в третьем квартале 2011-го — около 30%. Рост интереса к покупке жилья на первичном рынке с использованием ипотеки связан с рядом факторов: произошла стабилизация на рынке новостроек, были достроены либо достраиваются объекты, возведение которых началось до или в 2008 году, то есть на рынке появились новые предложения. Банки вернулись к кредитованию новостроек, более того, в течение 2011 года условия предоставления займов улучшались: снизились процентные ставки и первоначальный взнос, ряд банков отменил комиссию за предоставление ипотеки. Ведущие игроки предложили в 2011 году специальные программы с рекордно низкими ставками в рублях на первичном рынке жилья: 8%, 8,8% и 10% годовых. Свою роль сыграл также фактор отложенного спроса и плавный рост цен на рынке новостроек.
