Главный признак кризиса на рынке недвижимости — отсутствие или, точнее, нехватка денег у девелоперов на поддержание нужного темпа строительства домов. Часто этот дефицит образуется из–за того, что покупатели пугаются и решают отложить покупку жилья до лучших времен.
В такой ситуации под удар в первую очередь попадают лидеры рынка, так как их деятельность публична и любая негативная информация тут же тормозит продажи.
К тому же на падающем рынке банки, стараясь минимизировать собственные риски, часто требуют от строителей досрочно погасить кредиты, взятые под проекты. Это делает застройщиков еще более уязвимыми. Причем жизнь показывает, что чем крупнее строитель — тем больше внешние риски для его работы.
Мы один из самых опытных игроков строительного рынка города (в мае нашей компании исполнилось 24 года). Несколько лет назад мы были одним из лидеров по объему строительства. Но в кризис 2008 года мы в полной мере ощутили на себе все тяготы сложной экономической ситуации. И получили опыт их преодоления. Опираясь на этот опыт, мы сегодня так планируем свою работу, чтобы в очередной ситуации кризиса не зависеть от спада продаж.
Принципов этой стратегии два. Я готов ими поделиться. Возможно, кто–то из коллег–строителей захочет взять их на вооружение.
Первый принцип: создавайте подушку безопасности из ликвидных активов. Еще в 2010 году мы приняли решение до стабилизации рынка недвижимости не делать интенсивных инвестиций в новые участки. В результате сегодня наша подушка безопасности — это не земля под паром и не деньги как таковые, а готовые квартиры — самый ликвидный на данный момент рыночный товар. За счет продажи квартир в готовых домах можно компенсировать возможные спады продаж в строящихся объектах и не допускать снижения темпа их строительства.
Второй принцип: активно работайте с кредитными организациями. Этот контакт может обеспечить необходимый поток проектного финансирования. Подушка безопасности из готовых квартир может стать хорошим банковским залогом. Опыт показывает, что иногда выгоднее взять кредит под залог пакета готовой недвижимости, чем продавать те же квартиры в большом количестве, снижая на них цену.
Сегодня такой способ финансирования мы применяем для завершения комплекса «Лондон парк». Его первые корпуса мы готовимся передать дольщикам до конца года. А оставшиеся работы завершим в течение следующего года.
Так что к кризисам надо относиться философски. Хотим мы этого или нет, но они периодически случаются на разных рынках и в разных точках мира. Россия, вовлеченная во все макроэкономические процессы, не может их избежать.
Наш рынок развивался очень быстрыми темпами, и за последние 20–30 лет мы прошли стадии развития, которые бизнес других стран проходил в течение всего ХХ века. Учимся мы так же быстро. И работаем на преодоление — без страха за завтрашний день.
