Строить или не строить малоэтажные проекты в Ленобласти — вопрос, актуальный сегодня для многих девелоперов. Принимать решение нужно с ясным сознанием. После реализации первой очереди нашего малоэтажного проекта Mistola Hills я понимаю, что думать о входе в такие проекты можно, лишь если есть подведенные к участку коммуникации и дороги, а также если есть возможность начать продажи квартир с 90 тыс. рублей за «квадрат». Альтернатива — строить домики такого качества, как были у Ниф–Нифа и Нуф–Нуфа. Но это не наш путь.
Обычная история городского девелопера в области выглядит примерно так. Самое затратное по времени и деньгам — создание инженерной и транспортной инфраструктуры. Реализуя свой проект, мы провели 8 км водовода, который тянули по 60 участкам, принадлежащим трем муниципальным образованиям и почти 40 частным собственникам. С каждым нужно было договариваться, и каждый начинал разговор с $1 млн.
Что в такой ситуации делать? Можно наложить сервитуты и на 10 лет уйти в судебные тяжбы. Но в этом случае не выдержать сроки реализации проекта. На согласование водовода мы потратили 5 лет, а построили его за 5 месяцев.
Еще впечатление из этой же серии. Соседний дачный поселок на полгода остановил нам стройку. Соседи посчитали, что им шумно от проезжавшей строительной техники, и использовали различные методы, чтобы блокировать проезд. Полгода ушло на переговоры.
Отдельная история произошла с Кузьмоловскими очистными сооружениями. Они после реконструкции должны были в определенный срок обеспечить наш поселок питьевой водой. Мы заключили договор с Единой службой заказчика, подведомственной администрации Всеволожского района, и выполнили по нему все финансовые обязательства. Но реконструкция не случилась. Никаких внятных объяснений нам не дали и денег не вернули. В итоге мы за свой счет поставили станцию доочистки воды на своей территории. Но потеряли на этом еще полгода.
Итог таков: первую очередь Mistola Hills (54 дома по 3–4 этажа всего на 540 квартир) сдали с задержкой на 3 месяца. Но, оглядываясь назад, я понимаю, что могло быть гораздо больше. Теперь мы хорошо понимаем экономику загородного проекта. Все самое тяжелое позади. Вторая очередь для нас проще и понятнее. На участке уже все есть — осталось только дома построить. Подведенных и подключенных мощностей хватит, а канализационно–очистными сооружениями мы обеспечим не только себя, но и несколько проектов коллег–застройщиков. Дорога также может быть использована другими строителями. Для нас это важно, потому что затраты были существенные, и мы будем рады их разделить с теми, кому эта инфраструктура тоже пригодится.
Так что строителей на рынке малоэтажных проектов в области ждет много сюрпризов. Но такие проекты региону нужны. Пригород, на мой взгляд, должен быть от девяти этажей и ниже. Условно, это здания до 30 метров. А дальше — игра пропорциями, зонированием, благоустройством. Проблема таких проектов не столько в высотности, сколько в целом наборе характеристик: плотность застройки, озеленение, паркинги, двор без машин и т. д. Все это, безусловно, влияет на экономику качественных малоэтажных проектов.
