В КУГИ считают, что таким образом они смогут уравнять арендные ставки на нежилые помещения, находящиеся в собственности города, с рыночными ставками. В течение 2012 года 20% объектов городской недвижимости будет переведено на индивидуальную систему определения арендной платы. Также в перспективе комитет планирует распространить подобную практику и на земельные участки, пишет газета «Коммерсант».
Сейчас у КУГИ заключено около 2,6 тыс. договоров аренды нежилых помещений под торговые цели. В 2010 году арендные поступления за объекты нежилого фонда совокупно составили 7,5 млрд рублей. По словам Сергея Федорова, директора по развитию бизнеса Jones Lang LaSalle в Петербурге, на центральных торговых улицах КУГИ контролирует уже менее 50% коммерческих помещений, но в целом по городу комитет продолжает оставаться основным собственником. «Поскольку часть помещений КУГИ сдаются в субаренду, повышение ставки, безусловно, приведет к росту и рыночных ставок (ставок субаренды в том числе). И он может быть пропорционален изменению арендной ставки КУГИ», — считает господин Федоров.
Массовая методика определения величины арендной платы, в первую очередь, может быть основана на отчетах, которые составляют и публикуют лидеры рынка коммерческой недвижимости по итогам квартала и года по нескольким категориям, в том числе класс объекта, район, рассказывает Наталья Скаландис, директор департамента управления объектами NAI Becar в Петербурге. Данные этих компаний ориентируется большинство владельцев объектов коммерческой недвижимости при регулировании ставок аренды. Индивидуальная оценка проводится по методу сравнительного анализа объектов-аналогов. К минусам индивидуальной оценки относятся возможные проблемы, связанные с обоснование для арендатора той или иной заявленной ставки. Плюс данной методики заключается в том, что ее применение позволит вывести на один уровень арендные ставки на городские и коммерческие помещения», — полагает она.
По некоторым объектам разница между ставками КУГИ и рыночными ставками колеблется от 30 до 50%. Средняя арендная ставка на помещения, находящиеся в собственности города, в Адмиралтейском районе составляет 4,8 тыс. рублей за кв. м в год, в Центральном — 6 тыс. рублей за кв. м в год. Рыночная арендная плата очень дифференцирована в зависимости от локации и других характеристик помещения (профиль, площадь, имеющаяся электрическая мощность и т.п.). «На Невском арендная ставка может составлять и 7000 руб. за кв. м в месяц, а на неторговых улицах, во дворах помещения офисного назначения могут сдаваться и по средневзвешенной ставке КУГИ — 500 руб. за кв. м в месяц», — говорит Сергей Федоров.
Оценкой арендных ставок для помещений КУГИ занимается ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости». Эксперты считают КУГИ, скорее всего, будет обращаться и к частным оценщикам. Учитывая, что оценке должно подвергнуться около 500 объектов, общая стоимость работ с привлечением частных оценщиков составит около 7,5 млн. рублей, посчитала Людмила Рева, директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estat. «Такие объемы обязывают государственные учреждения выбирать подрядчиков через систему госзаказа, проводить тендер. Это требование можно обойти, разбив помещения на небольшие пулы, стоимость оценки которых не превысит 1 млн. рублей. В среднем оценка нежилого помещения площадью 100-200 кв. м может составлять от 20 до 50 тысяч рублей, пакетная оценка подразумевает значительный дисконт», — объясняет она.
