Содержание
Специалисты компании отмечают, что доля вакантных площадей в I полугодии 2012 года осталась неизменной. При этом ставки аренды продолжили рост как в классе A, так и в классе В.
Ключевые события
В марте текущего года была заключена крупнейшая в I полугодии сделка по аренде складов в Санкт-Петербурге. Одна из ведущих российских компаний по дистрибуции компьютерного оборудования, «Марвел-Дистрибуция», арендовала на срок три года складские и офисные помещения (13 тыс. кв. м и 1 тыс. кв. м соответственно) в складском комплексе «Логопарк Шушары» на Московском шоссе. Решение о поиске новых складских помещений было принято руководством компании в связи с расширением бизнеса в 2011 году. Эксклюзивным консультантом сделки выступила компания Knight Frank St. Petersburg.
Также в начале июня компания PRISMA (сеть супер- и гипермаркетов, принадлежащих крупнейшему финскому холдингу S-Group) заключила договор на аренду складских помещений площадью 10 тыс. кв. м в логистическом комплексе Nordway (п/з «Шушары-2») на срок более 5 лет. Из них порядка 2 тыс. кв. м займет зона с низкотемпературным режимом хранения (+2 — +4). Компания PRISMA в дальнейшем рассматривает возможность расширения в рамках данного проекта, и договор об этом может быть подписан уже в текущем году. Knight Frank St. Petersburg выступила эксклюзивным брокером сделки.
Девелоперская компания «А+ Девелопмент» совместно с Knight Frank St. Petersburg планирует создать на участке в зоне Пулково логистический комплекс для компаний, предоставляющих логистические услуги и осуществляющих отправку грузов и корреспонденции. Участок площадью 19 га, на котором планируется возвести около 100 тыс. кв. м складской недвижимости, располагается на первой линии Пулковского шоссе.. Это новый проект подобного рода на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга: ранее никто из девелоперов не заявлял о создании проекта логистического или складского комплекса, который предлагал бы как площади, построенные «под клиента» (built-to-suit), так и спекулятивные, и при этом был бы ориентирован на арендаторов одного профиля деятельности. Эксклюзивным консультантом по сдаче проекта в аренду выступает компания Knight Frank St. Petersburg.
«У нас есть несколько причин считать истекший период успешным, — комментирует Михаил Тюнин, руководитель Отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg. Во-первых, во втором квартале анонсированы новые складские проекты. Так, компания «А+ Девелопмент» приступает к реализации проекта специализированного логистического центра в Пулкове, предназначенного для почтовых операторов и экспедиторских компаний. О планах развития терминала «Осиновая Роща» заявляет и корпорация «Стерх». Во-вторых, мы закрыли несколько крупных сделок и можем с гордостью констатировать, что почти половина всех сданных в аренду в I полугодии 2012 года складских площадей была реализована при участии специалистов нашей компании. В целом мы оцениваем нынешнюю ситуацию на рынке складской
Предложение
В I полугодии 2012 года было введено в эксплуатацию почти 156 тыс. кв. м складских площадей. Причем около 110 тыс. кв. м этого объема приходится на новые спекулятивные комплексы, которые вышли на рынок впервые с 2010 года. Помимо проектов Nordway (класс А) и «СТК» (класс В), ввод которых состоялся в I квартале текущего года, во II квартале была также введена в эксплуатацию I очередь спекулятивного складского комплекса класса В «Орион» площадью 10 тыс. кв. м. Оставшуюся часть нового предложения составляют качественные складские комплексы, возведенные компаниями для собственных нужд. В целом по итогам I полугодия 2012 года почти 63% всего нового ввода пришлось на класс В.
Специалисты Knight Frank St. Petersburg отмечают, что несмотря на продолжившийся во II квартале ввод новых спекулятивных складских объектов, объем доступных для аренды площадей даже несколько сократился в связи с высоким уровнем спроса и дефицит вакантного спекулятивного предложения на рынке сохранился.
Спрос
Спрос на качественные складские площади сохранялся на высоком уровне в течение всего I полугодия 2012 года. За отчетный период поглощение спекулятивных складских площадей составило около 73 тыс. кв. м, что составляет 42% от годового объема поглощения 2011 году.
В течение II квартала на фоне высокого спроса доля свободных площадей снижалась, однако в среднем по рынку итоговое значение осталось на уровне конца I квартала, так как во II квартале были введены новые спекулятивных объекты, увеличившие общее предложение. За период I полугодия 2012 года в классе А доля свободных помещений снизилась на 0,5 п.п. и составила 6,8%; в классе В показатель увеличился почти на 1 п.п. до 5,7%.
Согласно данным запросов, поступивших в компанию Knight Frank St. Petersburg за I полугодие 2012 года, большинство потенциальных арендаторов назвали расширение компании основной причиной поиска нового складского помещения.
Коммерческие условия
За I полугодие 2012 года ставки аренды в классе А выросли на 8% и составили 120 — 127 долларов/кв. м/год (triple net), в классе В — на 10% до 117 — 120 долларов/кв. м/год.
Арендные ставки в классе А растут в связи с ожидаемым увеличением дефицита арендных складских площадей в течение следующего года: несмотря на значительный объем ввода новых объектов в I полугодии, а рынок вышло небольшое количество доступных для аренды складских площадей. Причина тому — сделки предварительной аренды, обусловившие высокий уровень заполняемости объектов до их ввода в эксплуатацию. На фоне высокого спроса собственники продолжают повышать ставки аренды «на перспективу», не ожидая усиления конкуренции в ближайший год.
Рост ставок на объекты класса В объясняется тем, что в настоящее время на рынке Санкт-Петербурга количество качественных, доступных для аренды и имеющих удачное местоположение помещений этого класса невелико. Увеличение показателя здесь происходит в основном за счет роста ставок на наиболее качественные объекты, предложение которых сокращается.
Прогноз
Несмотря на то, что с вводом новых спекулятивных объектов дефицит доступных для аренды площадей на рынке снизился. Эксперты Knight Frank St. Petersburg ожидают, что под давлением активного спроса уже к концу текущего года дефицит вновь возрастет. Кроме того, по прогнозам специалистов, до середины 2013 года на рынке будут введены в эксплуатацию новые спекулятивные объекты.
Сокращающееся доступное для аренды предложение спекулятивных складских площадей приведет к росту арендных ставок.
