Комитет имущественных отношений (КИО) готовит поправки в Методику расчета арендной платы за объекты нежилого фонда. Дело в том, что появление новых станций метрополитена до сих пор не влияет на стоимость аренды городских помещений, расположенных в их окрестностях. В КИО планируют расширить список «локальных центров», влияющих на коммерческую привлекательность недвижимости за счет девяти станций метро.
Недоплачивали годами
В число таких станций попали «Адмиралтейская», «Звенигородская», «Бухарестская», «Волковская», «Международная», «Обводный канал», «Парнас» и «Девяткино» (несмотря на то что станция находится в Ленобласти, рядом с ней есть объекты в городской собственности). Также обсуждается включение в список последнего из введенных объектов ГУП «Метрополитен» — второго выхода из станции «Спортивная» на Васильевском острове. В КИО ссылаются на то, что ввод новых станций метрополитена способствует увеличению пассажиропотока на прилегающей территории, что увеличивает ее экономический потенциал.
Старая методика приводит к необоснованному занижению уровня арендной платы за объекты недвижимости, расположенные рядом с метро. Предприниматели, ведущие коммерческую деятельность на таких объектах, сегодня получают прибыль значительно выше, чем до появления метро, а аренду оплачивают низкую, отмечают в КИО.
Глава комитета Юлия Лудинова сообщила как минимум о 300 договорах аренды, где сейчас не учитывается близость к метро. «Вопрос о пересмотре платы по таким объектам будет выноситься на рассмотрение правительства Петербурга, но, учитывая нынешнюю экономическую ситуацию, такие вещи нужно делать продуманно и очень аккуратно», — заявила Лудинова. Дополнительные доходы, которые может получить бюджет от повышения аренды, в КИО пока не просчитывали. За 2015 год в бюджет Петербурга от сдачи в аренду недвижимости было перечислено 5 млрд рублей.
Дорогое соседство
Опрошенные «ДП» эксперты сходятся во мнении, что запуск новых станций метро приводит к повышению арендных ставок у частных собственников коммерческой недвижимости. «При условии изначальной адекватности арендной ставки рынку открытие станции метро может повлечь за собой увеличение стоимости аренды на 10–20% в условиях стабильной ситуации, тогда как на падающем рынке оно не превысит 5–10%», — считает Анна Лапченко, руководитель направления стрит–ретейла JLL в Петербурге. При этом руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank Saint–Petersburg Игорь Кокорев отмечает, что станция метро — не залог успеха объекта, и в пример приводит ТЦ «Адмирал», который не смог заполниться арендаторами, несмотря на наличие станции метро. Кроме того, разные выходы с одной и той же станции могут различаться по пассажирообороту в разы, например «Ленинский проспект», «Владимирская» и «Достоевская».
Пересмотр ставок городом скажется на всем рынке. «Как только город повысит ставки аренды, те операторы, которые арендуют у него помещения, начнут испытывать серьезные затруднения. Такое решение, на мой взгляд, может вызвать настоящий передел рынка в связи с тем, что многие собственники помещений начнут искусственно завышать арендные ставки, — прогнозирует руководитель департамента street retail компании Colliers International в Петербурге Ольга Аткачис. — В большей степени это почувствуют арендаторы на центральных магистралях вблизи от новых станций метро, где помещения, находящиеся в собственности у города, встречаются достаточно часто».
