В материале специалистов также отмечается, что структура предложения по районам Петербурга не претерпела серьезных изменений: в лидерах по предложению торговой недвижимости по-прежнему держатся Приморский, Выборгский и Московский районы. В то же время нехватка площадей ощущается в Василеостровском, Петроградском, Красносельском и Кировском районах.
Спрос
Специалисты констатировали, что на рынке по-прежнему сохраняется высокий спрос на торговые помещения в торговых комплексах с хорошей локацией и профессиональной концепцией. В частности, стабильно высокий спрос на качественные торговые помещения демонстрируют сетевые операторы практически во всех сегментах. Наибольший спрос наблюдается в сегменте продовольственного ритейла, бытовой техники и электроники и общепита.
Что касается стрит-ритейла, наибольший спрос на помещения наблюдается в сегменте продуктовых сетей и ресторанов. При этом спрос постепенно смещается с главных торговых магистралей в сторону крупных спальных массивов. По-прежнему остается высокий спрос на помещения, расположенные на основных магистралях, проходящих через спальные районы города: Московский пр., пр. Большевиков, пр. Славы, Ленинский пр.
Также высок спрос со стороны банков, среди которых наиболее востребованы небольшие помещения 60-70 кв.м. под клиентские офисы в тех районах города, где не присутствуют их отделения. Приоритет отдается помещениям вблизи станций метро, местам с хорошей проходимостью или высоким автомобильным трафиком. Спрос на более крупные помещения наблюдается только со стороны банков, относительно недавно вышедших на рынок Петербурга.
Аналитики также отметили, что в минувшем году возрос спрос на покупку ликвидных торговых помещений. Наиболее привлекательные объекты со сроком окупаемости 6-7 лет зачастую даже не выходят на рынок. При этом высокая оценка надежности инвестиций в недвижимость создает избыточный спрос со стороны некрупных (до 10 млн долларов) частных инвесторов. В ближайшем будущем специалисты прогнозируют появление спроса на объекты со сроком окупаемости 8-9 лет.
Арендные ставки
Ставки аренды в 2012 году стабилизировались по сравнению с предыдущим годом. Однако на помещения в успешных торговых комплексах ставки аренды могут быть ближе к максимальному показателю диапазона, в то же время в неудачно расположенных комплексах, а также в объектах с устаревающей концепцией ставки могут быть ниже среднего показателя по рынку. Этот факт подтверждает наметившуюся тенденцию по постепенному расслоению рынка торговых центров на успешные и устаревающие объекты. При этом в наиболее успешных проектах существует лист ожидания, и собственники могут повышать ставки, а морально устаревшие комплексы вынуждены делать дисконт для арендаторов.
Прогноз развития рынка
На 2013-2015 года запланирован ввод в эксплуатацию 15 крупных торговых центров. Общий объем арендопригодных площадей в строящихся крупных торговых центрах составит порядка 1,2 млн кв.м.(2013-2015 гг.).
Тенденции рынка торговой недвижимости Петербурга
По мнению экспертов, крупные местные и федеральные продуктовые и DIY сети достигли значительного покрытия в Санкт-Петербурге, выстроили эффективную логистику и в настоящее время проявляют высокий интерес к площадкам в Ленинградской области.
Покупательский спрос на одежду, обувь, аксессуары постепенно смещается в крупные торговые центры с большой (свыше 100 юнитов) торговой галереей. Объекты общей площадью менее 40 000 кв.м перестают быть fashion-destination и становятся в большей степени местом проведения досуга и приобретения товаров повседневного спроса. Постепенно в таких объектах будет увеличиваться доля развлечений, общепита и услуг.
Аналитики также отмечают, что на петербургский рынок продолжают выходить новые игроки, в том числе международные и федеральные сети. Несмотря на неоднозначные оценки спроса на товары сегмента luxury в Петербурге, на рынок выходят новые бренды: Van Der Bauwede (Большая Конюшенная ул., 27), Christian Louboutin, Louis Vuitton, Dior (ДЛТ) и другие.
При этом, как отмечают специалисты, средний срок жизни торгового центра в Петербурге до того момента, когда ему потребуется реконцепция, составляет 5-6 лет. Исходя из этой предпосылки, торговые центры, построенные до 2006 года, т.е. порядка 1 млн. кв.м площадей, в той или иной степени нуждаются в изменениях. При этом развитие торговой недвижимости в целом, строительство новых объектов неизбежно повлечет за собой рост конкуренции, уровень которой уже один из самых высоких в стране. По нашим прогнозам, в ближайшие 3 года до 20% торговых центров будут подвергнуты реконцепции.
Аналитики также констатируют, что девелоперы начинают включать в свои проекты беспрецедентные форматы развлечений, как, например, аквапарк в ТРК «Питерленд», новый досугово-развлекательный центр холдинга Food Retail Group (владелец сети ресторанов «Две палочки») в ТРК «Бухарестский», но таких форматов на рынке очень мало, поскольку выбор новых операторов ограничен. С другой стороны, на рынке самостоятельно возникают новые неожиданные развлекательные и развивающие форматы, расположенные вне торговых центров, часто в неудачных местах, но, несмотря на местоположение, многие концепции находят своего покупателя.
По мнению специалистов, в текущем году спрос будет расти со стороны инвесторов на покупку объектов в сегменте стрит-ритейла. Ликвидные помещения в стрит-ритейле считаются надежным активом, а высокий спрос со стороны арендаторов позволяет в будущем сдавать их по более высоким ставкам.
Учитывая заявления по развитию существующих и выходу новых продовольственных сетей, в 2013 году на рынке стрит-ритейла сохранится высокий спрос от операторов данного сегмента.
Что касается рынка сетевых ресторанов, здесь рынок близок к насыщению, в связи с чем ликвидные помещения в сегменте стрит-ритейла будут в основном востребованы под концептуальные рестораны.
