Зачастую офисные особняки на рынке коммерческой недвижимости Москвы – это реконструированные старинные здания, расположенные в центральном округе столицы. В классическом понимании особняк – это здание, имеющее прилегающую территорию. Но сегодня так называют и старые постройки, плотно примыкающие друг к другу. Здания подобного типа не классифицируются, главным признаком особняка является наличие своей отдельной территории или собственной наземной или подземной парковки.
«Хороших предложений данного формата в настоящее время очень мало, это связано с тем, что в последнее время девелоперы предпочитают строить бизнес-центры, а не заниматься реконструкцией старого фонда, – отмечает Олег Байкин, заместитель директора департамента брокериджа NAI Becar в Москве. – Причины очевидны: строить «с нуля» проще, выгоднее и дешевле». Новые особняки появляются только в составе современных бизнес-комплексов. Подобные объекты были построены недавно в бизнес-комплексе «Атмосфера», комплексе особняков на Спартаковской улице и Наставническом переулке.
Арендовать или покупать особняки предпочитают многие российские и зарубежные компании, которые позиционируют свой офис как дом или штаб. В таком офисе арендатор обособлен от других организаций, его сотрудники находятся в одном пространстве, чаще встречаются и общаются друг с другом.
Особняки чаще всего ориентированы на банки, представительства, посольства и рестораны, то есть на компании, которым необходима обособленность и уединенность. Выбор особняка связан со спецификой бизнеса и соображениями удобства для клиентов, престижа и статуса организации. Численность персонала, размещаемого в особняках, зависит от того, под какие цели арендатор снимает отдельное здание: под штаб-квартиру или рабочий офис. На таких объектах на площади 1500 кв.м могут располагаться 5 человек, а бывает и 200 сотрудников.
Что касается арендных ставок на особняки — в Москве они варьируются в зависимости от состояния, отделки, локации и функциональности здания. Минимальные ставки сегодня равны 12-15 тыс. рублей за кв. метр в год. В среднем аренда особняков обходится в 18-25 тыс. рублей за кв. метр в год. «На рынке есть и уникальные предложения с арендными ставками от 35 до 90 тысяч рублей за квадратный метр и даже выше, – сообщает Олег Байкин. – Большой интерес к такому продукту есть и со стороны покупателей. Желающие купить хороший, непереоцененный особняк всегда быстро находятся».
Важной чертой данного формата является большая потеря площадей. В аренду сдается все здание целиком вместе с подвалом и чердаком. И если арендные ставки в особняках ниже, чем в московских бизнес-центрах, то стоимость обслуживания и эксплуатации отдельных офисных зданий значительно выше. В бизнес-центре затраты на содержание объекта: охрану, клининг, коммунальные платежи с учетом коэффициента общих зон распределяются между всеми арендаторами пропорционально занимаемым площадям. А в случае с особняком, все затраты ложатся целиком на одного арендатора, который платит за все площади от подвала до чердака включительно.
По данным NAI Becar, качественный состав предложения на столичном рынке особняков разный. Встречаются объекты с отделкой уровня «Люкс», есть также здания, подготовленные под чистовую отделку. Но большинство предложений – это особняки, требующие косметического ремонта или реконструкции. Следует отметить, что ремонт и перепланировка особняка – сложный, длительный и затратный процесс. Характерной конструктивной особенностью особняков является большое количество несущих стен, и при перепланировке можно только добавить или убрать не несущие части здания. Средняя площадь особняков в Москве от 500 до 1000 кв.м, но на рынке также присутствуют как очень большие объекты площадью более 5 тыс. кв. метров, так и совсем маленькие здания по 50-80 кв. м.
