Информация

В ближайший год рынок складской недвижимости Петербурга не пополнится новым спекулятивным предложением

Эксперты также отмечают, что доля вакантных площадей увеличилась незначительно за счет ввода новых объектов, а ставки аренды продолжили рост только в классе A.

Ключевые события

В марте 2012 года была заключена крупнейшая с начала года сделка по аренде складов в Санкт-Петербурге. Одна из ведущих российских компаний по дистрибуции компьютерного оборудования «Марвел-Дистрибуция» арендовала на срок в 3 года складские и офисные помещения (13 тыс. кв. м и 1 тыс. кв. м соответственно) в складском комплексе «Логопарк Шушары» на Московском шоссе. Решение о поиске новых складских помещений было принято руководством компании в связи с расширением бизнеса в 2011 году. Эксклюзивным консультантом сделки выступила компания Knight Frank Saint-Petersburg.

В I квартале 2012 года сразу несколько зарубежных компаний объявили о возможности  строительства своих заводов в Санкт-Петербурге. Так, французская компания Alstom может построить завод по производству энергетического оборудования и сейчас рассматривает до 5 возможных мест его размещения, а финская компания Metso планирует в 2014-2015 гг. возвести завод по производству просеивающих поверхностей для предприятий сферы строительства и горнодобывающей промышленности. Кроме того, компания Fiat продолжает вести переговоры о возможном строительстве своего завода в Пушкинском районе города, для чего компания может приобрести около 100 га земли у компании Start Development.

Кроме того, в начале года компания Truck Empire, ведущий поставщик американской грузовой техники в России, на 7 лет арендовала 7 тыс. кв. м в производственно-складском комплексе «А Плюс Колпино». В результате сделки уровень заполняемости производственно-складского комплекса «А Плюс Колпино» достиг 100%. Решение о поиске новых складских помещений было принято Truck Empire в связи с расширением бизнеса в 2011 году, желанием улучшить категорию складской площадки и неудобное месторасположение предыдущего склада. Эксклюзивным брокером сделки выступила компания Knight Frank St Petersburg.

Мы обеспокоены тем, что профессиональные девелоперы не спешат строить спекулятивные складские комплексы, — отмечает Руководитель Отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин. Ситуация осложняется ещё и тем, что под давлением нынешнего высокого спроса уже к середине 2012 года на рынке вообще может не остаться свободных спекулятивных площадей как класса А, так и В: образуется серьезный дефицит, и логичным образом ставки аренды продолжат расти. Я понимаю девелоперов, которые не спешат строить спекулятивные объекты, поскольку заинтересованные компании и так обращаются к ним с целью строительства складов. В результате на рынок всё активнее возвращается понятие design & build: мы наблюдаем рост сделок (и по количеству, и по площади) формата «строительства под заказчика», в том числе и сами ведем ряд крупных проектов. Развитие проектов в формате design & build — это один из способов минимизации рисков того, что объект останется незаполненным на момент своего выхода на рынок».

 

Предложение

В I квартале 2012 года было введено в эксплуатацию три крупных складских объекта общей площадью почти 118 тыс. кв. м. Впервые с 2010 года на рынок вышли спекулятивные объекты — это крупные складские комплексы Nordway (1-ая очередь строительства, класс А, 40 тыс. кв. м складских площадей) и «СТК» (1-ая очередь строительства, класс В, 60 тыс. кв. м). Остальную часть нового ввода составляет крупный складской комплекс класса А, возведенный для собственных нужд компанией «Роста» (сеть аптек «Радуга»).

За счет ввода новых объектов объем доступных для аренды площадей увеличился почти в два раза, и, таким образом, наблюдавшийся со II полугодия 2011 года на рынке острый дефицит спекулятивного предложения несколько ослаб. Тем не менее, предложение складских помещений большой площади (15-20 тыс. кв. м) в одном складском комплексе всё ещё ограничено, при этом количество строящихся объектов крайне незначительно, равно как и их площади.

Спрос

Спрос на качественные складские площади сохраняется на высоком уровне. В I квартале 2012 года поглощение спекулятивных складских площадей составило чуть более 61 тыс. кв. м, что почти равно показателю аналогичного периода предыдущего года и составляет треть годового объема поглощения 2011 году.

За счет вернувшейся на рынок во II полугодии 2011 года докризисной практики аренды площадей в ещё строящихся складских комплексах, в начале 2012 года новые спекулятивные объекты были введены в эксплуатацию с уже высокими уровнями заполняемости — в среднем 73%. В результате доля свободных площадей увеличилась незначительно (в среднем по рынку показатель вырос на 3 п.п.) в основном за счет появления на рынке вакантных складских площадей класса А. В итоге в I квартале 2012 года в классе А доля свободных помещений выросла на 4 п.п. и составила 7%, в классе В показатель сохранился на прежнем уровне.

Коммерческие условия

В отчетном периоде ставки в классе А выросли на 4% и составили 117-120 долларов/кв. м/год (triple net), в классе В — сохранились на прежнем уровне.

Первое связано с тем, что, несмотря на увеличение в I квартале года предложения складских площадей класса А, на фоне высокого спроса собственники продолжают повышать ставки аренды, так как на данный момент на рынке практически отсутсвуют строящиеся качественные спекулятивные объекты данного класса, и, таким образом, в ближайший год-полтора рынок не пополнится новым спекулятивным предложением.

Второй факт объясняется тем, что спрос на помещения класса В несколько снижен, что подтверждается переездами ряда арендаторов из комплексов класса В в более удачно расположенные, современные и качественные комплексы класса А.

Прогноз

Хотя в связи с вводом новых спекулятивных объектов дефицит доступных для аренды площадей на рынке ослаб, однако, мы ожидаем, что под давлением активного спроса уже к середине 2012 года дефицит снова усилится. Кроме того, количество ожидаемых к вводу в текущем году объектов крайне незначительно, как и их площади, при этом на рынке не появляются ни новые крупные спекулятивные проекты, ни возобновляются замороженные в кризис. Такая ситуация сложилась во многом потому, что девелоперы всё ещё смотрят на складской рынок с осторожностью и сохраняют выжидательную позицию.

Мы не ожидаем появления на рынке значительного объема нового спекулятивного предложения раньше 2013 года, что, безусловно, приведет к росту арендных ставок (к середине 2012 года рост может составить до 8-10% в сравнении с концом 2011 года), монополизации рынка, снижению конкуренции и окончательному превращению рынка в «рынок арендодателя». Кроме того, отсутствие достаточного объема спекулятивных площадей также побуждает некоторые компании строить собственные склады.

 

Добавить комментарий