К основным тенденциям рынка эксперты также относят продолжение децентрализации рынка торговой недвижимости столицы в условиях ограничения строительства объектов в центре Москвы. Большинство новых объектов возводится за пределами ТТК. К ним относятся ТРЦ «Vegas Крокус Сити», ТРЦ «Vegas Кунцево», ТРЦ «Бутово Молл», ТЦ «Весна», ТРЦ «Реутов Парк» и т.д.
В отчете также отмечается, что уровень арендных ставок в сегменте торговых центров в целом по рынку не претерпел существенных изменений. Однако собственники действующих торговых центров стали больше внимания уделять проблеме профессионального управления объектами. «В условиях возрастающей конкуренции перед владельцами недвижимости все острее встает задача проведения активной маркетинговой политики, направленной не только на привлечение посетителей, но и на конвертацию их в покупателей», — отмечает генеральный директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Филимонов.
Эксперты также указывают на то, что в условиях низкого объема ввода нового качественного предложения сохранятся тенденция смещения фокуса многими сетевыми операторами в сторону помещений формата street retail и торговых помещений на первых этажах бизнес-центров.
Кроме того, в I квартале 2013 года наиболее активными арендаторами помещений на первых этажах бизнес-центров являлись: предприятия общественного питания, продуктовые сети, операторы ювелирного сегмента, цветы и предприятия сферы услуг.
В сегменте помещений формата street retail наблюдался незначительный рост ставок аренды по наиболее ликвидным помещениям, расположенным в основных торговых коридорах центральной части города. Однако многие объекты сегодня не находят своего клиента из-за несоответствия уровня арендной ставки реалиям рынка. К сделке, как правило, приводит достигнутый компромисс по размеру ставки аренды между собственником помещения и арендатором.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Согласно изначально заявленным планам девелоперов, в I квартале текущего года объем качественного предложения рынка торговой недвижимости Москвы должен был пополниться на 592 385 кв. м (ТРЦ «Vegas Крокус Сити», ТРЦ «Vegas Кунцево», ТРЦ «РИО» на Ленинском, аутлет «Fashion House Moscow», МФК «River Mall», ТЦ «МЦ», ТВЦ «Мандарин», ТЦ «Царицыно»). Однако по факту объекты не были введены в эксплуатацию вовремя. Более того, ввод некоторых из них был перенесен на 2014 год (ТРЦ Vegas в «Крокус Сити», ТРЦ Vegas «Кунцево», ТРЦ River Mall).
На сегодняшний день общая площадь рынка качественных торговых площадей Москвы составляет 6 246 717 кв.м. С учетом скорректированных планов девелоперов, в 2013 году столичный рынок торговой недвижимости должен пополниться 18-ю качественными торговыми центрами общей площадью 678 110 кв. м. Если все проекты будут реализованы, показатель 2013 год превысит показатель 2005 года (600 тыс. кв.м), и общее количество качественных торговых площадей в Москве составит 6 924 827 кв.м. Новые объекты торговой недвижимости Москвы, заявленные к вводу в 2013 году.
В I квартале 2013 года также стало известно о начале строительства в Москве сразу нескольких новых торговых объектов. Например, рядом со станцией метро «Войковская» стартовало возведение специализированного торгового центра товаров для дома Home Store общей площадью 11 000 кв. м. Компания «ТПС Недвижимость» планирует построить на Хорошевском шоссе торгово-развлекательный центр общей площадью 150 000 кв. м.
СПРОС
Большинство игроков рынка коммерческой недвижимости продолжают проявлять высокую активность. Сетевые ритейлеры имеют большие планы по развитию и рассматривают новые качественные площадки для размещения своих магазинов, ресторанов, кафе и т.д. Некоторые из операторов экспериментируют с новыми форматами торговли.
Иностранные ритейлеры, в частности, сети общественного питания, продолжают активно развиваться на российском рынке. Например, американская сеть быстрого питания Quiznos объявила о намерении выйти на российский рынок; южноафриканская сеть ресторанов Nando’s планирует открыть в Москве и Санкт-Петербурге 20 заведений до 2014 года; финская компания Fazer планирует открыть сеть кафе-пекарен в формате 60-250 кв. м в Москве и Санкт-Петербурге.
Среди арендаторов помещений street retail наибольшую активность в 1 квартале 2013 года проявляли операторы общественного питания, продуктовые сети, банки, предприятия сферы услуг. Повышенный интерес к встроенным помещениям наблюдался со стороны коммерческих медицинских учреждений.
В начале текущего года ряд компаний заявили о своих планах выхода на рынок Москвы. В частности, Группа Ginza Project в сотрудничестве с британским поваром Джейми Оливером заявила о планах по открытию ресторанов в Москве в формате street retail. Компания «НТК Таун Ресторанс» до конца 2013 года планирует открыть в Москве 10 кофеен под брендом Lavazza Espression. Датский бренд ювелирных украшений Trollbeads выходит на российский рынок. Открытие первого магазина состоялось 21 февраля 2013 в московском ТРК «Атриум». В планах развития бренда на 2013 год открытие флагманских магазинов во всех городах-миллионниках, таких как Санкт-Петербург, Екатеринбург, Казань. Компания Toridoll Corporation в январе 2013 года открыла в Москве первый ресторан японской кухни на Пятницкой улице. Компания «Электронные системы «Алкотел» (торговая марка teXet) в марте 2013 года объявила об открытии первого фирменного магазина цифровой техники в Москве. Компания РестКонсалт в марте 2013 года открыла первый ресторан под брендом Meat&Fish в формате стрит-ритейл. Ресторан расположился на первом этаже ЖК «Шуваловский» (Ломоносовский проспект).
В начале 2013 года продолжилась тенденция апробирования ритейлерами новых форматов: Торговая сеть премиум-сегмента «Азбука вкуса» планирует в течение пяти лет построить 15 собственных торговых центров в Московской и Ленинградской областях. Новые центры будут площадью до 4 тысяч кв.м. Приоритетными направлениям для развития проектов в данный момент являются Новая Рига, Киевское и Минское шоссе, в перспективе — Малое московское кольцо. «О’кей» к 2016 году планирует открыть в Москве и Московской области 100 магазинов сети дискаунтеров «Да!». Группа компаний «Обувь России» открыла в ТЦ «Филион» первый магазин «Вестфалика» в новом формате, адаптированном для торговых центров. Объем столичного обувного рынка для монобрендовой сети «Вестфалика» «Обувь России» оценивает в 80 магазинов. Сеть фитнес-клубов World Class планирует приступить к реализации проекта по открытию финтес-клубов — дискаунтеров. На данный момент название новых объектов пока не раскрывается. «Глория Джинс» планирует реализовать проект по продаже своей продукции в интернете. «Утконос» планирует закрыть все свои магазины и полностью перейти на он-лайн торговлю.
Ритейлеры продолжают активно осваивать регионы, например, ГК «Обувь России» планирует расширять сеть магазинов в Восточной Сибири, на Дальнем Востоке, на Урале, в Приволжье и на Северо-Западе России. Более 30 магазинов будет открыто в новых регионах, таких как Забайкальский край, Республика Бурятия, Ханты-Мансийский автономный округ, Республика Башкортостан, Архангельская и Мурманская области. Компания будет активно наращивать присутствие в Приморском крае и Амурской области. Большинство из вновь открываемых магазинов будут магазины «Вестфалика». В ближайшие пять лет компания Leroy Merlin планирует найти участки под строительство 15 магазинов в 15 городах Центрального федерального округа России. Расширение сети предположительно затронет такие города, как Тула, Липецк, Калуга, Иваново, Тамбов, Брянск, Белгород, Владимир, Орел, Смоленск, Курск, Старый Оскол и Рязань. * Ритейлер Auchan в 2013 году в рамках развития сети планирует открыть в регионах России 10 новых магазинов «Ашан». Ритейлер Нennes & Mauritz планирует открыть в России около 325 новых магазинов до конца текущего года. В I квартале 2013 года значимым событием на рынке торговой недвижимости Москвы стала сделка по продаже ТРЦ «Метрополис» общей площадью 205 000 кв.м компанией Capital Partners. Покупателем выступил фонд Morgan Stanley. Сумма сделки не раскрывается.
АРЕНДНЫЕ СТАВКИ
В I квартале 2013 года значительного роста арендных ставок не наблюдалось, как в сегменте торговых центров, так и в сегменте стрит-ритейл. Несущественный рост ставок аренды на ликвидные помещения формата street retail был отмечен в основных торговых коридорах центральной части города. Это связано с выходом на рынок в феврале 2013 года ряда объектов с высокими арендными ставками.
УРОВЕНЬ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ
Уровень вакантных площадей на начало 2013 года не претерпел существенных изменений, что связано с отсутствием выхода на рынок нового предложения. В профессиональных объектах, таких как ТЦ «Охотный ряд», ТЦ «Европейский», ТРЦ «Метрополис», ТЦ «Атриум», по-прежнему присутствуют листы ожидания. Уровень вакантности площадей в таких объектах в пределах 2% объясняется плановой ротацией действующих арендаторов. В остальных торговых центрах уровень вакантности площадей составляет 3-10% в зависимости от местоположения, концепции объекта, стадии его жизненного цикла и т.д.
