Бенуа дю Пассаж, Управляющий директор компании Jones Lang LaSalle во Франции и Южной Европе, прокомментировал: «Арендаторы осознают, что сейчас их позиция на переговорах сильна как никогда. В связи с этим они пересматривают свои стратегии в сфере недвижимости с тем, чтобы извлечь максимум пользы из офиса и организации рабочего пространства для бизнеса в целом. Изменение в расстановке сил меняет условия на рынке недвижимости и приводит к более плотному сотрудничеству между арендодателями и девелоперами. Мы полагаем, что перевес сил на рынке в пользу арендаторов будет продолжаться на протяжении как минимум десяти лет, вопреки циклическим трендам на рынке недвижимости».
Билл Пейдж, Руководитель отдела аналитики офисной недвижимости, Jones Lang LaSalle, EMEA, осуществляющий контроль над исследовательской программой Offices 2020, отметил: «На европейском рынке офисной недвижимости произошло изменение системы понятий – наибольшее влияние на него сейчас оказывают потребители. В переговорах арендаторы занимают сильную позицию — они даже могут влиять строящиеся объекты. Их требования к объектам становятся более конкретными: арендаторы обращают внимание на все – от местонахождения, размеров, экологичности и энергосберегающих качеств объекта, а также охраны и наличия кондиционеров до систем пожаротушения. В этой связи взаимовыгодным представляется долгосрочное сотрудничество арендаторов с девелоперами и компаниями по обслуживанию зданий, особенно в ситуации ограниченного доступа к заемному финансированию».
Билл Пейдж добавил: «В этом случае все стороны могут выиграть. Вопрос заключается в том, смогут ли девелоперы выстроить долгосрочные партнерские отношения со своими клиентами, удовлетворяя их желания, предлагая помещения, которые будут повышать эффективность деятельности арендаторов. Инвестиции в строительство офисных зданий вряд ли достигнут уровня 2007 года, поэтому поиск новых путей сотрудничества арендаторов и девелоперов будет необходим для компенсации нехватки новых площадей».
Вдобавок к этой тенденции в Европе сокращаются сроки аренды, поскольку арендаторы стремятся быть более гибкими. Средние сроки аренды офисов в центре Лондона сократились за последние десять лет почти на 38% – с 12,7 лет в 2001 году до 7,9 лет в 2011 году.
Ожидается, что к 2020 году средние сроки аренды на ключевых рынках Западной Европы снизятся до пяти лет. Это усилит текучку арендаторов, ведь договоры аренды будут заканчиваться быстрее и чаще, а чистое поглощение (рост объема арендованных площадей) может сократиться вследствие более эффективной аренды помещений.
В то же время в России и Украине, где средние сроки договоров аренды значительно отстают от показателей других стран Европы, сейчас наблюдается увеличение продолжительности контрактов (см. график).
Лилиана Стоянова, Руководитель отдела аналитики офисного и складского рынка, Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, отметила: «Тенденция к увеличению сроков аренды офисных помещений становится все более заметной, что свидетельствует о стабильности рынка коммерческой недвижимости и росте доверия между арендаторами и собственниками. Еще год назад сроки аренды в среднем по Москве составляли 4 года, а к концу 2011 года данный показатель вырос до 6 лет. В Санкт-Петербурге, начиная со второго полугодия 2009 года, договоры аренды заключаются на срок от 11 месяцев до 3 лет. В Киеве тот же показатель в среднем увеличился на 2 года по сравнению с периодом кризиса и теперь составляет около 4 лет».
Лилиана Стоянова добавила: «Долгосрочная аренда в период стабильности в экономике является взаимовыгодной для обеих сторон. Арендаторам удается избежать лишних издержек, связанных с поиском нового офисного помещения, собственники в свою очередь не сталкиваются с проблемой частой ротации компаний-арендаторов».
Говоря об общеевропейских тенденциях, Бенуа дю Пассаж заключил: «Арендаторам нужны эффективные рабочие места, и они не стесняются просить то, чего им хочется. Девелоперам же нужны первоклассные арендаторы. В связи с тем, что вопрос недвижимости стал для корпоративных клиентов первоочередным, собственникам офисов и арендаторам нужно следовать принципу равноправного партнерства, поскольку это послужит во благо обеим сторонам».
Справка:
Исследование Offices 2020 рассматриваются основные вопросы и проблемы, которые арендаторам, инвесторам и девелоперам будет необходимо принимать во внимание в предстоящем десятилетии. В их числе – экологичность и энергосберегающие качества объектов, местонахождение, управление, моральный износ зданий, технологии, отделочные работы, принципы организации рабочего пространства и финансирование.
Кампания, рассчитанная на 1 год, осветит наиболее важные вопросы отрасли. Она призвана помочь инвесторам, девелоперам и арендаторам лучше понять тенденции офисного сектора и грядущие изменения, что позволит им принимать более взвешенные решения относительно возможностей деловой активности.
Вот некоторые из результатов исследования:
• 83% специалистов в сфере недвижимости считают, что экологичность зданий и энергосбережение является вопросом первостепенной важности, с которым столкнутся руководители компаний столкнутся в ближайшие десять лет;
• Энергосбережение наряду с технологиями и изменениями в организации рабочих мест существенно сократят сроки эксплуатации зданий и создадут огромный спрос на их реконструкцию;
• Будущие технологические разработки окажут огромное влияние на требования к отделочным работам и использованию офисного пространства – но не в той степени, как полагают некоторые. В числе возможных изменений: переход на электрооборудование, рассчитанное на напряжение в 12 вольт вместо 240 вольт; «облачные технологии» и более широкое распространение мобильных устройств приведет к изменению в использовании помещений: до 70% площадей будет приходиться на общественные зоны и лишь 30% — на индивидуальные;
• Финансирование будет оставаться ограниченным, и гибкие формы партнерства и альтернативные источники финансирования будут все более востребованными, но будет ли этого достаточно для покрытия нехватки финансовых ресурсов?
150 экспертов из стран Европы и Ближнего Востока были опрошены с целью определения и ранжирования десяти ключевых вопросов завтрашнего дня, которые они считают наиболее актуальными в настоящее время.
