По данным КЦ «Петербургская недвижимость», в начале июня текущего года на рынке Петербурга и Ленобласти в продаже находилось 349 коттеджных поселков и 41 проект с домами категории «таунхаус». По объему предложения лидировали поселки с участками без подряда. «Согласно последним данным, их доля составляет 57%, — отмечает руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. — Еще 37% поселков относятся к типу смешанной застройки: покупателям там предлагаются как участки с подрядом, так и без. Таким образом, приобрести участок без подряда можно в 94% проектов. Поселки, где предлагаются только готовые или строящиеся коттеджи, то есть участки с обязательным подрядом, составляют лишь 6%».
Стоимость сотки земли зависит от инженерной оснащенности, локации и качественных характеристик участка. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», в самом популярном у покупателей загородной недвижимости Всеволожском районе сотка в поселках без подряда стоит 201,6 тыс. рублей. Наибольшая — в Курортном районе Петербурга — 627,8 тыс. рублей. Самое доступное предложение можно найти в Гатчинском районе Ленобласти — 83,9 тыс. рублей за сотку.
Земля, впрочем, дешевеет. По словам Ольги Трошевой, в конце первых двух кварталов 2016 года средняя цена сотки в элитных поселках, где предлагаются и дома, и участки без подряда, составляла 373,3 тыс. рублей. За год ее стоимость снизилась на 7%. В бизнес–классе средняя цена сотки земли упала на 3% — до 363,1 тыс. рублей. В классе комфорт осталась без изменений — 134,3 тыс. рублей.
Заройте ваши денежки
Чаще всего участки без подряда приобретаются для строительства дачи или, если они расположены в ближних к Петербургу пригородах, — загородного дома для постоянного проживания. Однако в кризисные времена их начинают скупать и для сохранения имеющихся накоплений. «Большинство поселков без подряда относятся к экономклассу, где участок стоит денег, которых не хватает на приобретение дешевой квартиры в Петербурге, то есть менее 2 млн рублей, — говорит генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров. — А чаще даже около 1 млн за участок, чтобы еще остались деньги хоть на какой–нибудь дом».
Так и случилось в прошлом году. По наблюдениям президента группы компаний E3 Group Анастасии Тузовой, прошлый год, охарактеризовавшийся высоким уровнем инфляции, привел на загородный рынок многочисленных, но стесненных в средствах инвесторов. «У людей возникла необходимость сохранить накопленные деньги, — говорит Анастасия Тузова. — Самый понятный для большинства петербуржцев инструмент — это недвижимость. Но порог входа на рынок квартир достаточно высок, поэтому многие вложились в то, на что хватило, — а именно в участки без подряда».
Спрос рождает предложение. Основное количество продаж на рынке загородной недвижимости приходится на участки без подряда. Их доля в общей структуре спроса в последние годы не меняется и варьируется в пределах 70–80%. Востребованность участков приводит к постоянному пополнению рынка новым предложением. За прошедшие месяцы текущего года доля новых коттеджных поселков без подряда среди всех вышедших в продажу новых проектов составила 67%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года доля повысилась.
Большой вопрос, за сколько потом можно будет продать приобретенные участки. Ведь качество вновь выводимых на рынок проектов не стабильно. «Несмотря на большое количество поселков без подряда, девелоперы продолжают выводить на рынок новые проекты, — говорит Анастасия Тузова. — При этом доля предложения профессиональных девелоперов из года в год уменьшается. Новые проекты начинают предприниматели, не являющиеся профессионалами в девелопменте. Это, как правило, частные лица, которым земля досталась за бесценок, и они выбрали для себя наиболее простой способ на ней заработать — нарезать на небольшие участки и продать».
Строительство как хобби
Впрочем, дилетанты на рынке коттеджных поселков встречались и прежде. По словам Николая Лаврова, сегодня на рынке есть поселки, выведенные в продажу чуть ли не в 2006 году, кода был бум на загородные проекты самых разных классов. «Зачастую комфорт– и бизнес–класс строились в местах, не имеющих обязательных для себя признаков, например, в обычном поле, — говорит Николай Лавров. — Не все из этих поселков построены до конца даже сейчас».
Происхождение нынешних участков зачастую связано с частными инвесторами, которые выводят на рынок когда–то приватизированные земли сельхозназначения и переведенные еще в начале нулевых годов в статус ДНП. Шансы на успех проекта есть, если происходят хоть какие–то продажи. «Продажа одного–двух участков в месяц — отличный результат для коттеджных поселков, — говорит Николая Лавров. — Так как 2–4 млн рублей в месяц вполне достаточно для поддержания постоянных работ по обустройству этого поселка, то есть прокладки коммуникаций, устройства дорог, покупки мощностей. Проблема возникает, когда нет ни одной продажи в течение нескольких месяцев».
Тем не менее популярность загородных поселков и регулярное обновление их предложения будет сохраняться долгое время, потому что своим существованием они развили большой интерес к загородному домостроению. Важно, что не надо обязательно заказывать дом у бывших собственников земли. «Люди не хотят ограничивать себя пятью предложенными проектами, — уверен Николай Лавров. — Им нравится год рисовать с дизайнером и архитектором проект дома, потом заказывать его смету в трех строительных компаниях, выбирать наиболее дешевую и внимательно следить за строительством. Это позволяет, во–первых, отвлечься от других проблем, во–вторых, это дает возможность выбрать лучшее на рынке предложение по строительству и построить дом, наиболее близкий к их мечтам».
