В начале 2012 года завершился ряд крупных инвестиционных сделок на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга. Так, в конце января 2012 г. компания «Галс-Девелопмент» стала единственным собственником ТРК «Лето» (Пулковское ш., 25, к. 1), оформив сделку по покупке 50%-ной доли комплекса у французской компании Apsys Group. Кроме того, в этот же период завершилась сделка по приобретению фондом Morgan Stanley Real Estate Fund (MSREF) одного из крупнейших ТРК города — Galeria (Лиговский пр-т, 30, лит. А). Кроме того, в августе 2012 г. при участии консультантов Knight Frank St. Petersburg состоялась сделка по инвестиционной продаже ТК «СуперСива» (Савушкина ул., 119) общей площадью свыше 9 тыс. м2. Покупателем стал инвестиционный фонд под управлением Jensen Group.
Специалисты также отмечают, что минувший год ознаменовался активным развитием в Петербурге финской компании Kesko Group, которая анонсировала планы по строительству в городе продуктовых гипермаркетов под брендом K-Ruoka. Первый объект общей площадью порядка 11 тыс. кв.м на участке в 3 га компания открыла в конце 2012 года. В целом, в ближайшей перспективе Kesko Group планирует активно развивать это направление своего бизнеса (до этого на рынке России компания была представлена только DIY-гипермаркетами K-Rauta и магазинами спортивных товаров Intersport) и приобрести еще как минимум 10 земельных участков под строительство торговых объектов в Санкт-Петербурге и Москве.
К знаковым событиям 2012 года аналитики также относят открытие «Дома ленинградской торговли» (ДЛТ), или TSUM Saint Petersburg, после реконструкции, которую компания Mercury начала в 2005 г. Общая площадь здания в результате реконструкции достигла 32 тыс. кв.м, арендопригодная — 18 тыс. кв.м. Пока для посетителей торгового комплекса открылись только первые три этажа из шести. Площади на оставшихся этажах заявлены к открытию в текущем году.
«2012 год на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга прошел весьма позитивно. Свидетельства тому — положительная динамика основных рыночных показателей в течение всего года, заключение ряда крупных инвестиционных сделок (50% ТРК «Лето», ТРК Galeria и др.), высокая активность как российских, так и зарубежных торговых операторов. В наибольшей степени это продемонстрировали торговые операторы сегментов FMCG и общественного питания, при этом последние не боялись развивать новые для рынка Санкт-Петербурга форматы, — комментирует генеральный директор, Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. — Не менее активны были и профессиональные девелоперы, также стоит отметить, что их развитие сдерживалось ограниченными возможностями выбора земельных участков, подходящих для реализации торговых проектов, в городе. В этой связи на рынке ясно прослеживалась тенденция переориентации некоторых игроков рынка на развитие объектов в ближайших районах Ленинградской области, а также на первой линии крупных магистралей, ведущих в город. В целом рынок стал стабильней: инвесторы тщательно оценивают свои риски, и общее развитие рынка недвижимости приводит к увеличению доли качественных проектов».
Предложение
В 2012 году для посетителей открылись девять профессиональных торговых комплексов — на один объект больше, чем в 2011 г. Тем не менее, в абсолютных показателях объем ввода в 2012 г. оказался на 20% меньше, чем в 2011 г., составив 200,4 тыс. кв.м арендопригодных торговых площадей, из которых 183,4 тыс. кв.м пришлось на торговые объекты. Остальные торговые площади представлены гипермаркетами.
Среди самых значимых событий 2012 года можно отметить ввод в эксплуатацию самого крупного в прошедшем году торгового объекта и одновременно первого проекта Tashir Group в Петербурге — ТРК «РИО», долгожданные открытия крупнейшего в городе аквапарка со значительной по объему торговой частью (ТРК Piterland) и «Дома ленинградской торговли» (TSUM Saint Petersburg) после длительной реконструкции.
Спрос
Поглощение арендопригодных площадей в 2012 году оказалось незначительно меньше ввода за тот же период: разница составила около 6%. Всего в истекшем году рынком было поглощено 185 тыс. кв.м, что почти на 40% меньше, чем в 2011 году. Последнее связано с тем, что ввод в эксплуатацию ряда объектов, которые активно сдаются в аренду, был перенесен на 2013 года. В целом мы оцениваем состояние рынка в период 2010-2012 гг. как стабильное.
На конец 2012 года средняя по рынку доля свободных площадей составила 4,5%; рост по сравнению с концом 2011 года составил только 0,2 п.п. и был обусловлен вводом в эксплуатацию в ушедшем году новых объектов, однако на фоне высокой активности спроса он был минимальным.
О высоком уровне спроса также говорит большое число сделок по аренде крупных помещений (свыше 2 000 кв.м). В целом, в 2012 г. наибольшую активность, помимо операторов общественного питания и одежды и аксессуаров, проявили компании, торгующие товарами для детей и для дома. Кроме того, высокую активность в ушедшем году демонстрировал сегмент FMCG.
Несмотря на рост численности населения города, по итогам года обеспеченность качественными арендопригодными торговыми площадями выросла по сравнению с показателем конца 2011 года до 646 кв.м на 1 000 жителей Санкт-Петербурга (на конец 2011 года показатель составлял 634 кв.м на 1 000 жителей), поскольку рост объем арендопригодных площадей оказался более существенным.
Прогноз
В 2013 году, по мнению экспертов, рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга будет активно развиваться при сохранении благоприятной экономической ситуации в России и мире. По данным на начало текущего года, аналитики прогнозируют, что объем ввода в эксплуатацию будет выше, чем в 2010-2012 гг., и составит около 392 тыс. кв.м арендопригодных торговых площадей. Такой значительный показатель достигается, во-первых, за счет того, что некоторые девелоперы перенесли ввод своих объектов с 2012 на 2013 год и специалисты Knight Frank St. Petersburg не ожидают, что их выход на рынок будет далее откладываться, поскольку строительство ведется достаточно активно. Во-вторых, строительство тех объектов, чей выход на рынок был изначально запланирован на 2013 год, также идет высокими темпами, а их арендные кампании весьма успешны.
Самым крупным проектом, заявленным к выходу на рынок в 2013 года, является ТРК «Лондон Молл» (бывший «Феличита»), который, по заявлениям девелопера, должен открыться в сентябре 2013 г. после годичной реконцепции. В 2013 году холдинг «Адамант» планирует ввести в эксплуатацию 2 торгово-развлекательных объекта (на один меньше, чем в 2012 году), которые являются вторыми очередями проектов «Балкания Nova» и «Континент на Звездной». Общая площадь объектов холдинга составит почти треть объема предложения следующего года (около 114 тыс. кв.м). Кроме вышеперечисленных объектов, в текущем году должен быть введен в эксплуатацию совместный проект компании SRV Group и Шанхайской индустриально-инвестиционной компании, крупнейший в Красносельском районе ТРК «Жемчужная Плаза», являющийся частью микрорайона «Балтийская жемчужина».
