Представители ФСК «Лидер» во время недавней презентации своего нового проекта не обошли стороной волнующую всех тему возможной стагнации рынка недвижимости. Кризиса как такового, и тем более системного кризиса, в сегменте жилого строительства нет, уверили присутствовавших эксперты. Однако на рынке ощущается «высокая напряженность».
Пока что речь идет скорее об игре на нервах, чем о системном процессе, обусловленном объективными факторами, ведь макроэкономика — отказ от «долгих» кредитов, рост курса доллара и пока незаметное, но уже подступающее сокращение платежеспособности населения — еще не оказывает непосредственного воздействия на рынок жилья. Образно выражаясь, это психологический кризис, в котором проблемы и перспективы завязаны на взаимных ожиданиях девелоперов и покупателей.
Для покупателей как никогда остро стоит вопрос «Стоит ли покупать». Покупать ли сейчас, когда цены находятся на нынешнем докризисном уровне, или ждать, пока подешевеет? А что, если подорожает, как дорожает все остальное? Покупать сейчас, пока есть деньги, или вложить их в другие инвестиционные покупки? И не опасно ли связываться с ипотечными кредитами в нынешнее время?
При этом, как отмечает Владимир Воронин, президент ФСК «Лидер», сегодня доля ипотечных кредитов в покупках их недвижимости не только не сокращается — она растет. Это связано как с тем, что бюджеты некоторых покупателей заметно «усохли», и без заемных средств связываться с крупными вложениями они уже не могут, так и с тем, что желающие вложить деньги в нечто устойчивое и объективно востребованное привлекают ипотеку, чтобы собрать нужную для сделки сумму. Не сказалось напряжение и на количестве продаж: компания по-прежнему продает в среднем за месяц 100-120 квартир в многоэтажных домах и около 40 — в малоэтажных.
У рынка недвижимости Москвы и области большой запас покупательского доверия. Последний раз он ощутимо проседал в 2008 году, но обвала цен, на который так долго рассчитывали, не произошло. Покупатели урок усвоили и знают, что с 2008 года недвижимость стала стоить только дороже.
Что касается девелоперов, то они, безусловно, чувствуют уже упомянутую напряженность. «Ситуация, увы, не способствует росту цен», — отмечает Владимир Воронин. Но и снижать цену никто не торопится — даже в качестве меры поощрения сомневающихся покупателей. Вместо этого их поощряют акциями, бонусами и скидками.
По мнению Григория Алтухова, коммерческого директора компании «Лидер», рыночное охлаждение ощутят в первую очередь такие сегменты, как бизнес- и премиум-класс. Правда, с распространенным мнением о том, что недвижимость в Москве часто бывает переоцененной, и такие объекты «просядут» первыми, эксперт не согласился.
«Безусловно, есть маржа между стоимостью строительства и ценой продажи, и иногда она оказывается высокой, но говоря честно — это вопрос везения и благоприятного стечения обстоятельств. В потенциальную наценку девелопера входит также страховочная сумма, которая должна покрыть риски, возникающие в его работе. Договоренности с местными властями, дополнительные расходы на реализацию проекта, обусловленные этими договоренностями, спонтанные проблемы, которые застройщик не может предусмотреть и исключить на стадии планирования — все это затягивает строительство и повышает его стоимость. Реалии отечественного рынка недвижимости таковы, что обойтись без наценки на риск не может ни один застройщик», — считает Григорий Алтухов.
Перемены к худшему ожидают тех, кто полагается в строительстве на большой объем заемных средств, а также тех, кто находится на ранней стадии запуска масштабных проектов. По мнению Алтухова, сегодня лучшая стратегия — строить столько, сколько можно продать, и воздержаться от вывода на рынок большого объема предложения.
Владимир Воронин отметил, что девелоперы будут оптимизировать процесс продаж уже выставленных объектов: «Скорее всего, вырастет рекламный бюджет продающихся проектов, увеличится стоимость звонка», — предполагает эксперт.
По собственной информации
