Скорее всего, на этой территории будет построен многофункциональный комплекс «Охта-центр», который ранее планировалось возвести на набережной Невы. Напомним, что МФК «Охта-центр» собирались построить на участке общей площадью 68 гектаров, в непосредственной близости от исторического центра города. Доминантой комплекса должен был стать 400-метровый небоскреб. В комплексе, в частности, должна была разместиться штаб-квартира компании «Газпром нефть».
Против проекта выступили общественные организации, Министерство культуры РФ и ЮНЕСКО, которые посчитали, что высотка испортит архитектурный облик города. Противники «Охта-центра» несколько лет пытались в суде добиться отмены проекта. В декабре прошлого года губернатор Валентина Матвиенко заявила о запрете на строительство. Теперь для проекта найдено новое место, которое пока не вызывает нареканий со стороны общественных организаций. Однако нельзя назвать этот выбор простым – это тоже депрессивная территория, здесь тоже, как и на Охтинском мысу, существует транспортная проблема. С просьбой оценить новый участок для «Охта-Центра» Restate обратился к ряду экспертов по коммерческой недвижимости:
Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
— Определять стоимость сделки, исходя из рыночного ценообразования, в данном случае было бы неуместно. Можно предположить, что между компаниями существовали внутренние договоренности. Но в случае покупки участка для целевого использования участка под жилое строительство его стоимость можно оценить на уровне 1000 долл. за кв.м.
Участок в Лахте по сравнению с вариантом на Охте обладает целым рядом неоспоримых преимуществ. Прежнему участку он уступает только в одном ключевом моменте: земля на Охте предоставлялась городом, а участок на берегу Финского залива пришлось выкупить у компании ЛСР, которая намеревалась строить здесь жилье класса комфорт. Во всем остальном место на Лахте выигрывает. Объект будет просматриваться с акватории Невы и с Финского залива, расположенные в нем офисы будут обладать видовыми характеристиками. В отличие от Красногвардейского района Приморский осваивается девелоперами, в районе парка 300-летия Петербурга активно строится коммерческая недвижимость, ведется новое жилое строительство. В непосредственной близости от Лахты расположен стадион, еще одно детище «Газпрома». Расположение ОДЦ на берегу залива позволяет решать проблему транспортной доступности района, которая объективно существует, в том числе путем запуска новых маршрутов водного такси.
Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге:
— Данное место для строительства «Охта-центра» было выбрано с учетом политических соображений. Администрации города и «Газпрому» удалось согласовать условия этого проекта и оставить его в пределах Санкт-Петербурга, что благоприятно сказывается на общем имидже компании «Газпром».
Место выбрано неплохое. Приморское шоссе – это путь к респектабельным пригородам. Также из окон будущего центра будет открываться хорошая панорама. Строительство такого масштабного проекта повлечет за собой развитие близких районов. Уже сейчас стали реализовываться новые жилые проекты. Общая стоимость земельного участка, скорее всего, не превышала 300$ за кв.м.
Николай Вечер, директор GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, вице-президент ГУД:
— Сложно говорить о цене, поскольку в ней, по всей очевидности, участвовал и город, а, следовательно, были и какие-то специальные условия, город ведь должен был предоставить Газпрому какую-то компенсацию за утраченный участок. Если говорить о рыночной цене в чистом виде, то думаю, что цена была бы примерно на уровне 250 USD/кв.м.
Выбранное место не лучше и не хуж прежнего, оно – другое. Видовые характеристики здесь, конечно, намного лучше, чем у территории бывшего Петрозавода, но удаленность от центра и большие транспортные проблемы несколько нивелируют этот эффект. Правда, в городских планах строительство ЗСД недалеко от этого места и станции метро на ул. Савушкина. С другой стороны, такой объем коммерческих площадей, который был предусмотрен в предыдущем проекте, здесь однозначно не будет востребован.
Почему Газпром остановился на варианте в СПб, когда на рассмотрении был целый ряд регионов и перспективная Ленинградская область в том числе? Ответ очевиден: сочетание изумительных видовых характеристик с нахождением на городской территории. Все другие варианты такими возможностями не обладают.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg:
Формат застройки участка будет зависит от принципиального решения инвестора -будет ли на нем построена офисная недвижимость исключительно для собственных нужд «Газпрома» и его дочерних компаний или же там будут предусмотрены также коммерческие площади для реализации на свободном рынке. В первом случае масштаб проекта будет ограничен потребностями Газпрома с учетом его планов развития. Во втором варианте — на участке можно построить не менее 300 тыс. кв.м, а максимальный объем предварительно оценить в 600 тыс.кв.м.
Для меня с самого начала было достаточно очевидно, что данный участок — это наиболее привлекательный с точки зрения размещения штаб-квартиры крупной компании из всех, предлагавшихся Газпрому. Прежде всего, это связано с тем, что он находится на берегу залива. И это позволяет, во-первых, получить хорошие видовые характеристики, и что не менее важно — существует возможность создать выдающийся визуальный акцент со стороны залива. Данный участок расположен достаточно далеко от центра города, поэтому на нем нет жестких градостроительных ограничений, и строительство вряд ли вызовет такое отторжение и протесты, как это было с проектом на Свердловской набережной.
Для проектов подобного масштаба одним из наиболее острых вопросов является транспортная доступность и транспортная инфраструктура. В настоящий момент ситуация с въездом в город со стороны Приморского шоссе напряженная, особенно в час-пик. Но уже сейчас строится Западный Скоростной Диаметр с развязкой на пересечении Приморского пр. и Планерной ул. В генплане также предусмотрено строительство еще одной ветки метро со станцией в районе ул. Савушкина. Таким образом, в сроки, сопоставимые с реализацией проекта, транспортная ситуация должна улучшиться. Мне неизвестна цена сделки, но с моей точки зрения, продавать этот участок менее 200-300 долларов за кв.метр было бы неоправданно.
Restate отслеживает историю событий вокруг «Охта-центра» четвертый год, и теперь есть надежда, что дальше речь пойдет о конкретной работе над конкретным объектом. Экскурсы в историю Лахты, срочно предпринятые рядом изданий, показали, что претензий у историков возникнуть не должно. Параметры высотности (здесь разрешено порядка 30 метров) могут разойтись с потребностями корпорации, однако о самом проекте еще практически ничего не известно — возможно, он будет гораздо менее пафосным, чем прежний.
