На загородном рынке сегодня принято выделять несколько классов коттеджных поселков, и их количество вариативно в зависимости от экспертных мнений. Однако общая идея аналогична ситуации в других сегментах рынка недвижимости. Так или иначе, и покупателям, и продавцам понятно, что существует условно очень дорогая, эксклюзивная недвижимость, которая в случае с жильём является предметом роскоши, и для которой действуют специфические законы. Всем известно, что работать в данном сегменте интересно с разных точек зрения, но тяжело и рискованно хотя бы в силу ограниченности потенциального круга покупателей.
Также все осознают, что на любом более-менее насыщенном рынке обычно преобладает условно «доступная» недвижимость, так называемый «масс-маркет». На данный сегмент ориентируется большая часть покупателей, в соответствии с предпочтениями которых и следует действовать организаторам проектов. «Относительно загородного рынка можно отметить, что актуальный принцип сегодняшнего рынка этого класса сформулирован девелоперами фразой «покупают самое дешевое». На этом принципе сейчас построена значительная часть рынка, и в общем можно констатировать, что у тех, кто готов предложить действительно низкую цену, даже если отвлечься от качества этого предложения, дела и впрямь идут неплохо», — отмечает Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg.
Иное дело — средний уровень, который можно называть «комфортом», «бизнесом» или «middle-классом». Компания Knight Frank придерживается собственной классификации и обозначает данную категорию В-классом. По словам Тамары Поповой, проблема начинается уже с определения этих границ, в которые могут втиснуться как небольшие домовладения в сложившихся и относительно комфортных населенных пунктах, так и просторные «дальние дачи», расположенные вблизи водоемов. «Понятно, что целевая аудитория в этих подсегментах различна, требования к объектам не пересекаются, и общее в рассматриваемой покупке, на первый взгляд, только ее бюджет. Но здесь хотелось бы обратить внимание на важный момент, который для класса В, пожалуй, выражен ярче по сравнению с другими, соседними классами. На мой взгляд, это закон взаимосвязи спроса и цены, который, по мнению уважаемых мастеров в области продаж, звучит так: Больше покупают не самое дешевое и не самое дорогое. Покупают самое дорогое из того, что могут себе позволить», — утверждает Тамара Попова. В нашем условно среднем классе это правило как нельзя больше характеризует и покупателя, и те требования к проекту, которые этот покупатель предъявляет.
По данным консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg, рынок загородного класса В представлен 55 организованными поселками, включая проекты, состоящие только из таунхаусов. Численность жилых единиц в них составляет более 3 000 объектов. Более популярными районами размещения поселков данного сегмента являются Всеволожский и Курортный район. География аналогична высшему ценовому сегменту, только для класса А чаша весов склоняется всё же в сторону Курортного района, а в классе В лидирует Всеволожский район.
«По нашим оценкам, в свободной продаже сейчас находится не более 45% от этого объема, то есть порядка 1300-1400 объектов. И это именно то число сделок, которое произведено в анализируемом нами middle-сегменте за прошедшие 5 лет. Таким образом, при сохранении активности текущих объемов хватит еще на 5 лет, что вряд ли устраивает девелоперов», — рассказала Тамара Попова.
Эксперт отмечает, что исходя из описанной ситуации, следует сделать следующий вывод: «Вероятно, мы подошли к той стадии развития рынка, когда количество просто вынуждено перерасти в качество, и только в этом случае может поддерживаться интерес к загородному рынку для целевой аудитории с определенным бюджетом покупки», — уверена она.
Осталось определить, что есть «качество» для покупателя с бюджетом покупки 10 млн. руб. и больше. С целью иллюстрирования основных точек сравнения обратимся к успешным проектам, которые выбирают покупатели. Влияние географических предпочтений, ярко выраженное на загородном рынке, постараемся исключить, рассмотрев лучшие, по мнению аналитиков Knight Frank St Petersburg, проекты на севере и на юге от мегаполиса.
«По нашему мнению, покупатели выбирают лучший объект из числа наиболее проработанных поселков, сравнивают технологии, материалы, подход девелопера к строительству, правила дальнейшей эксплуатации и проживания в поселке, планы по управлению жилым комплексом. Наше мнение подтверждается и количеством проданных домовладений по сравнению со среднестатистическими проектами в классе B на загородном рынке», — подчеркивает Тамара Попова из Knight Frank St Petersburg.
«В вопросе соотношения цены и качества при выборе загородного жилья приоритетным является доступность всех необходимых ресурсов для отдыха на территории посёлка и для работы в городе. Месторасположение коттеджного посёлка (окружающая среда), удалённость от города, комплексная инфраструктура, готовность инженерных коммуникаций, архитектурная концепция, стандарты строительства и безопасность — основополагающие факторы при выборе жилья на загородном рынке. И клиенты, выбирающие предложение максимально дорогое из доступного, ничуть не менее требовательны к проектам, чем те, кто может себе позволить нечто большее. Политика нашей компании нацелена на предоставление клиентам возможности выбора, например, типа дома и его планировки. В данном случае варьируется и стоимость, однако, оставаясь при этом в одном ценовом сегменте, что впоследствии создаёт условия комфорта как при выборе продукта, так и при дальнейшем проживании», — утверждает Станислав Москаленский, директор по развитию компании Etica Development (девелопер коттеджного поселка «Юкковское»).
«В основу построения наших отношений с покупателем положен принцип «дружелюбных продаж». Прежде всего, это касается условий оплаты: основная часть стоимости домовладения (до 95%) должна быть оплачена только после того, как дом уже построен и принят покупателем. Клиент сразу получает право собственности на дом и земельный участок, не ожидая окончания строительства всего поселка и урегулирования застройщиком отношений с государственными органами. Покупатель имеет возможность сам выбрать все параметры будущего дома и его характеристики — от внутренней планировки и отделки фасада до марки радиаторов отопления и типа камина. Такой подход гарантирует прогнозируемые затраты покупателя, сроки строительства и качество проектных решений. Для удобства покупателей предложены несколько вариантов оплаты: с помощью рассрочки или ипотечных кредитов. Кроме того, в 2012 г. планируется введение системы взаимозачета городского жилья», — отмечает Руслан Полтасов, руководитель отдела продаж коттеджного комплекса «Онегин Парк».
