Сдача недвижимости в аренду — один из самых распространенных и надежных бизнесов, который могут себе позволить владельцы жилья. Иметь «лишнюю» квартиру для сдачи и, соответственно, получения ежемесячного стабильного дохода — мечта многих россиян, а растущие арендные ставки, на первый взгляд, лишь добавляют желающим оптимизма. Однако, как показало исследование, проведенное специалистами портала «МИР КВАРТИР», мнение о доходности этого бизнеса часто бывает ошибочным, во всяком случае, в категории однокомнатных квартир, то есть наиболее доступного жилья.
«Сначала мы подсчитали валовый ежегодный доход, который может приносить такая недвижимость, и срок окупаемости квартиры, затем немного приблизились к реальности: вычли оплату коммунальных платежей, в среднем это около 1500 рублей без учета водоснабжения и электроэнергии, и 13% подоходный налог, который обязан платить арендодатель-физическое лицо. После этого доходность от сдачи в аренду оказалась значительно ниже», — комментирует генеральный директор портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко.
Учитывая, что самые высокие арендные ставки в Москве, то именно здесь потенциальный покупатель «однушки» теоретически получит и самый высокий доход — 424 512 рублей в год (при средней стоимости аренды в 35 376 рублей в месяц). Неплохо заработает на аренде и тот, кто приобретет квартиру в Санкт-Петербурге (284 208 рублей в год) или в Московской области (278 700 рублей). Из исследованных городов минимальный доход обретет россиянин, купивший однокомнатную квартиру в Ульяновске (114 420 рублей в год при средней арендной ставке в 9 535 рублей в месяц).
Однако если рассматривать вырученные средства с инвестиционной точки зрения, то даже доходность до вычета расходов и налогов окажется невелика. Ниже всего она в Москве и в Новосибирске — 6,1% годовых, а наиболее высокая — в Ростове-на-Дону (11,7%). Таким образом, в этом южном городе-лидере инвестиции окупятся только через 11,7 лет, а в городах-аутсайдерах, Москве и Новосибирске, — через 16 лет.
У арендного бизнеса есть и свои расходы и риски. В графе «реальный доход» аналитики портала «МИР КВАРТИР» учли всего два параметра — среднюю цену коммунальных услуг и 13%-й налог, который арендодатели обязаны платить государству. Но даже это серьезно снизило доходность бизнеса и увеличило срок окупаемости инвестиций.
После вычетов годовой доход арендодателя в Москве снизился на 73 187 рублей и составил 351 325 рублей, а в Ульяновске он получит за год меньше на 32 875 рублей — всего 81 545 рублей. В лидерах по рентабельности в процентном соотношении остается покупатель из Ростова-на-Дону, однако его доходность снизится с 8,6% до 6,7%, а срок окупаемости инвестиций увеличится почти на три с лишним года (с 11,7 до 15 лет).
Окончательным аутсайдером становится покупатель недвижимости в Новосибирске — его доход от сдачи в аренду составит всего 4,5% годовых, а срок окупаемости увеличится до 22 лет.
В реальности ситуация может сложиться иначе. «Мы не учитывали ни ежегодный налог на недвижимость, который платит собственник, и который в ближайшее время власти планируют увеличить, ни расходы на отопление, ни затраты на косметический ремонт, а ведь его, по идее, нужно делать каждые пять лет, а затраты могут составить от 10 до 20% от стоимости квартиры», — добавляет Павел Луценко. Кроме того, в России есть традиция сдавать квартиру с минимальным набором мебели и бытовой техники, которые также периодически требуют обновления.
И это не считая стандартных рисков данного бизнеса: простоя из-за отсутствия арендаторов, и затрат, которые редкому владельцу не приходится нести из-за их недобросовестности.
«Если учесть все вышеизложенные параметры, то рентабельность этого бизнеса редко будет выше 3% годовых, а сроки окупаемости даже в самых активных регионах превысят четверть века», — подытоживает Павел Луценко.
Таким образом, владельцам недвижимости, все же выбирающих бизнес сдачи жилья в аренду, остается полагаться на рост цен на недвижимость, который не только компенсирует возможные потери, но и — при продаже квартиры — принесет прибыль. «Например, за прошлый год цены на вторичном рынке выросли почти в 100% исследованных регионов, рост составил от 4% в Калининграде до 25,4% в Нижнем Новгороде. Но это был период оживления рынка после кризиса, когда экономическая ситуация в России стабилизировалась. Рассчитывать на такой ежегодный рост, все же, не стоит», — предостерегает Павел Луценко.
