В 23% исследованных городов цена квадратного метра снизилась, однако незначительно (до 3%). Исключение составили Сочи, Самара и, как ни странно на первый взгляд, Москва, причем в этих городах падение было серьезным — от 9-18%. Средняя стоимость квартир в новостройках упала в 41% исследованных регионов, в основном изменение составило до 10%, но — как и в случае с падением квадратного метра — в некоторых городах оно оказалось значительным (14-28%).
«Во все большем количестве регионов новостройки перестают быть доступными. Большинство покупателей выбирали первичный рынок, в первую очередь, из-за цены: это возможность снизить стартовые затраты, купив квартиру на начальном этапе строительства, получить рассрочку у застройщика, а потом постепенно откладывать средства на ремонт. Да, безусловно, этот путь был достаточно рискованным из-за возможности не получить квартиру в обещанные сроки, однако наиболее приемлемым для покупателей недорогого жилья», — комментирует генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко.
В текущем году году, по его словам, ситуация изменилась — новостройки существенно подорожали, но при этом во многих городах риски недостроя сохранились, и в перспективе это может привести к снижению спроса на первичном рынке в тех регионах, где застройщики неоправданно завысили цены.
«Следует отметить, что многие россияне рассматривали покупку квартиры в новостройке в этом году, как возможность сохранить средства из-за колебания рынков мировых валют и опасаясь возможных экономических катаклизмов. Эта категория клиентов существенно увеличила спрос, чем воспользовались застройщики, подняв цены. Но в дальнейшем девелоперы вряд ли смогут уже рассчитывать на эту аудиторию — те, кто могли себе позволить купить квартиру, сделали это в течении года», — объясняет Павел Луценко.
Среди городов-рекордсменов оказался Нижний Новгород, где стоимость квадратного метра с января увеличилась на четверть. Если в начале года средняя цена кв.м была 50900 рублей, то к ноябрю она выросла до 63604 рублей. Стоимость средней квартиры составила 5050596 рублей, то есть, по сравнению с январскими показателями, она увеличилась на 27%, а в денежном эквиваленте — более чем на миллион рублей.
«В Нижнем Новгороде рынок недвижимости в этом году пошел в рост по всем фронтам — выросли цены и на вторичку, и на новостройки. С одной стороны, это положительная динамика, характеризующая подъем экономики в регионе, с другой, как это не раз уже случалось в этом городе, может привести к резкому откату уже в первой половине следующего года», — отмечает Павел Луценко.
По его словам, рост средней стоимости квадратного метра на первичном рынке в конце года — также вполне объяснимый процесс. Большинство застройщиков к четвертому кварталу планирует завершение объектов, а на последних стадиях строительства цена квадрата резко увеличивается, небольшие квартиры уже раскуплены, и в продаже остаются квартиры большей площади. При этом, безусловно, есть серьезная разница и между районами Нижнего Новгорода. Например, меньшей популярностью у покупателей пользуются новостройки в Ленинском и Приокском районах, и здесь цены ниже, чем в среднем по городу. А в Канавинском наоборот наблюдается серьезный рост по сравнению с общегородскими.
Рост цен на недвижимость в Иваново тоже серьезен: с начала года стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась на 21%, с 36933 до 44767 рублей, а цена средней квартиры — на 33%, до 3218115 рублей (еще в январе она составляла 2427437 рублей, т.е. была почти на 800 000 рублей ниже).
По данным портала «Мир квартир», после кризисного падения в 2009 году, цены на новые объекты постепенно росли, однако определяющим для первичного рынка Иваново стал прошлый год. «Именно тогда был поставлен рекорд по вводу жилья за последние пять лет: по данным городской администрации в эксплуатацию было введено 183000 кв.м. новостроек», — говорит Павел Луценко. Кроме того, власти Иваново охотно идут навстречу застройщикам, регулярно формируя и предоставляя им новые земельные участки для освоения в целях жилищного строительства.
Этот год стал логичным продолжением: застройщики, в том числе и московские (например, в Иваново активно работает ГК «СУ-155»), заложили новые объекты, а строительство начатых в 2010-2011 годах либо завершено, либо близится к вводу.
«Здесь мы наблюдаем картину, аналогичную нижегородской, когда наиболее дешевое жилье было раскуплено в начале года, а ближе к четвертому кварталу в продаже остаются либо наиболее дорогие, либо большие по площади квартиры», — отмечает Павел Луценко.
В Екатеринбурге квадратный метр подорожал на 19%. Если в январе его средняя цена составляла 57572 рубля, то в конце осени он увеличился на 11091 рублей и составил 68663 рублей. Почти на миллион рублей (24%, до 5050420 рублей) выросла и средняя цена квартир, выставленных на продажу в новостройках.
На первичном рынке Екатеринбурга в этом году сложилась непростая ситуация. «В последнее время эксперты пугали общественность грядущим дефицитом из-за того, что с середины прошлого года застройщикам становилось все сложнее получать участки под новое строительство. На фоне обещанных другими экспертами мировых финансовых катаклизмов и колебания курсов валют панические настроения, похоже, оказали свое воздействие: средние цены на новое жилье с начала года серьезно выросли», — рассказывает Павел Луценко.
Но если «средняя температура по больнице» подорожала, то в отдельных районах Екатеринбурга все выглядит не так однозначно. В районах массовой застройки с большим количеством предложений цены остаются доступными. А вот в уже освоенных — там, где возможна только точечная застройка — действительно наблюдается некоторый дефицит, и, соответственно, рост цен.
В следующем году, кстати, ситуация может усугубиться. «Многое зависит от того, удастся ли уральским строителям выполнить план на этот год. В 2012 предполагалось возвести 1 млн. 50 тысяч кв.м жилья, и по итогам девяти месяцев, по данным администрации, введено в эксплуатацию 609 тысяч кв.м. Шансы успеть сдать еще 441 тысячу кв.м у застройщиков пока есть. Но если объемы нового строительства действительно сократятся, то панические настроения в городе усилятся, а следом вырастет и цена квадрата в новостройках», — предполагает Павел Луценко.
В Сочи цены на жилье с нового года упали, причем серьезно. Средняя цена квадратного метра снизилась с 80790 до 66002 рублей (на 18%), а средняя цена квартиры подешевела на два миллиона рублей (с 7435525 рублей в январе до 5379181 рубля). «Любопытно, но в октябре впервые квадрат в Сочи стал стоить дешевле, чем в уральском Екатеринбурге», — отметил Павел Луценко.
Однако специалисты не рекомендуют немедленно скупать сочинскую недвижимость. «Рынок этого курортного города — один из самых неоднозначных в стране, и столь резкое снижение средней стоимости квадратного метра имеет вполне логичные причины», — комментирует Павел Луценко. В этом городе цена квадратного метра очень существенно различается в зависимости от сегмента, а в базах данных эта информация усредняется. Например, если цена квадрата в элитных новостройках варьируется в пределах 250 тысяч-290 тысяч рублей, в бизнес-классе близка к столичным — 125 тысяч-140 тысяч рублей, то в сегменте «эконом-класса» она варьируется от 48 тысяч до 68 тысяч рублей. «Таким образом даже выход на рынок одного элитного дома может существенно отразиться на средней цене квадратного метра. Хотя сейчас можно констатировать, что на первичном рынке Сочи появилось много новых квартир эконом-класса небольшой площади, так что, возможно, покупателям сейчас действительно имеет смысл присмотреться к сочинским новостройкам», — объясняет Павел Луценко.
Самарские новостройки к концу осени тоже подешевели. Стоимость квадратного метра здесь упала на 11%, с 49537 до 44246 рублей, а средняя квартира сейчас обойдется покупателю почти на 800 тысяч рублей дешевле (20%), чем в январе (3233832 рубля вместо 4027398 рублей в начале года).
Сложившаяся на самарском рынке ситуация вполне закономерна. К сожалению, это не самый бурно развивающийся регион, более того, еще до кризиса 2008 года многие новостройки здесь просто стояли из-за недостатка финансирования. Понятно, что покупатели были не готовы рисковать, и предпочли приобретать квартиры на вторичном рынке. «Сломать такую психологию оказалось нелегко: лишь в прошлом году отложенный спрос вернулся на первичный рынок, однако застройщики сразу поспешили поднять цены. Но доверие покупателей оказалось не столь велико, и за этот год произошла коррекция — стоимость жилья на вторичном рынке вновь подросла, а на первичном снизилась», — отмечает Павел Луценко.
Эксперты предполагают, что стоимость квадратного метра в новостройках в ближайшие два года все же вырастет из-за проведения в Самаре Чемпионата Мира 2018, когда за счет федерального бюджета в городе начнется подготовка к мероприятию. Строительство стадиона и сопутствующей инфраструктуры оживит экономику Самары, появятся новые рабочие места и — возможно — приведет и к росту цен на недвижимость.
Средняя цена квадратного метра в столичных новостройках (включая элитный сегмент) с начала года упала на 9% — с 234584 до 213833 рублей, а средняя квартира подешевела почти на 5 млн. (в январе она стоила 30209477 рублей, а к ноябрю — всего 25384843 рублей). По идее, на разницу можно было бы приобрести среднюю квартиру в Московской области (4775393 рублей). Но и в этом случае особых поводов для радости нет: на покупку жилья в Москве требуется денег не меньше, чем в начале года.
«Столь существенное снижение средних цен на московские новостройки объясняется, к сожалению, не рыночными, а административными причинами. Официальное присоединение к Москве новых территорий вынуждает участников рынка рассматривать объекты, возводящиеся на «новых» землях как обычные столичные новостройки. А учитывая, что их стоимость значительно ниже, чем строящихся в границах старой Москвы, то происходит корректировка», — поясняет Павел Луценко. — Свою роль сыграло также и усиление курса рубля».
