«Ситуацию усугубляет намерение арендаторов освоить выделенные под это бюджеты. В это же время собственники помещений, опасаясь возможного «провала» цен в условиях экономической нестабильности, проявляют большую гибкость при согласовании коммерческих условий. Таким образом, количество сделок к концу года возрастает, вплоть до создания ажиотажного спроса на наиболее ликвидные объекты», — комментирует руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Рябичев..
Основные тенденции
К концу 2011 года спрос на офисные помещения резко возрос. Активизировались и те компании, которые в течение года занимались мониторингом ситуации на рынке. Перспективы урезания выделенных на год бюджетов на развитие, в случае, если они не будут освоены до конца года, ускоряют данный процесс. В связи с этим, к концу года наблюдается увеличение количества сделок.
Объем качественных офисных помещений, предлагаемых на рынке, постепенно уменьшается, так как объем ввода новых офисных объектов на рынке. Это связано с проблемами финансирования строительства новых бизнес-центров, возникших в результате последствий кризиса 2008-2009 гг. Если данная тенденция сохранится, то в перспективе 2-3 лет существует опасность возникновения дефицита качественных офисных помещений в Москве.
На протяжении 2011 года сохранялась тенденция сокращения уровня вакантных площадей. В центральном, западном и юго-западном округах наблюдается наибольший спрос на помещения. В связи с возросшим спросом на качественные офисные помещения в ЦАО, например, сложился недостаток офисных площадей от 100 до 200 кв.м.
Рост ставок аренды наблюдается только на качественные офисные помещения небольшого метража в ЦАО и ЗАО. В свою очередь, собственники офисов B класса в менее востребованных районах готовы идти на уступки в арендной политике своих объектов. Они опасаются сезонного «провала» рынка в начале следующего года и проявляют большую гибкость в переговорах, стремясь успеть закрыть сделку до конца 2011 года.
Спрос
В конце 2011 года количество сделок по аренде офисных помещений в бизнес-центрах резко возросло, что связано с необходимостью компаний освоить бюджеты, выделенные на развитие бизнеса, поскольку в следующем году существует возможность их урезания.
По базе ASTERA по результатам 2011 года наибольшую активность по спросу на офисные площади проявляли финансовый сектор и сфера производства (25% и 30% соответственно по предварительным данным 4 кв. 2011 г.).
Наиболее востребованы для арендаторов офисные площади до 500 кв.м, для потенциальных покупателей — площади около 1500-2500 кв.м.
Наибольшим спросом пользуются офисные помещения в пределах Садового кольца. Наблюдается тенденция смещения спроса за пределы ТТК, в западном, юго-западном и северном направлениях.
Во второй половине 2011 года увеличился показатель объема поглощения, что связано со стремлением компаний решить вопрос переезда в новый офис до конца года.
По итогам текущего года можно прогнозировать увеличение объема поглощения качественных офисных площадей до 1,2 млн. кв. м.
Арендные ставки
По сравнению с 4 кварталом 2010 года ставка на офисные помещения класса А поднялась на 14%, что связано с дефицитом готовых качественных офисных площадей и высоким спросом на класс А. В то время как на офисные помещения класса В ставка аренды в среднем выросла всего на 4 %, что связано с преобладанием площадей данного класса в общем объеме предложения и возможностью удовлетворить спроса в данном сегменте.
Средние ставки на офисные площади класса А и В+ в зоне Садового и Бульварного кольца выше ставок в зоне ТТК на 30-40%.
В целом, после кризиса 2008 г., когда ставки аренды достигли нижнего пика (525 и 375 долларов за кв.м. в год по классу А и В соответственно), динамика восстановления ставок идет невысокими темпами. На протяжении 2011 г. ставки аренды поднимаются только на самые ликвидные объекты, как правило, класса А в пределах Садового Кольца и объекты, расположенные в ЗАО.
Вследствие увеличения интереса потенциальных арендаторов и покупателей на офисные проекты уровень вакантных площадей по офисам класса А и В снизился до 11,5% и 8% соответственно. Самый низкий уровень вакантных площадей отмечается в пределах Садового кольца — около 5-6 %, что связано с наибольшим интересом к представленным здесь объектам (57% из общего объем спроса).
Прогноз на 2012 год
Предложение
Ограниченное количество участков под застройку коммерческой недвижимости в Москве, сложности с финансированием проектов в условиях неопределенности на финансовых рынках будут способствовать тому, что объём нового предложения продолжит сокращаться.
На 2012 год девелоперами заявлен ввод не более 1 млн. кв.м офисных площадей.
В их числе более 300 тыс. кв. м площадей, сроки сдачи по которым были перенесены с 2011 года.
Среди проектов, заявленных на 2012 год: бизнес-центры класса А «Sky Light» «Ленинский проспект 119», «Нахимовский», вторая очередь строительства бизнес-парков «Riga Land» и «Nagatino i-Land», МФК «Олимпик Холл» и др.
Спрос
Ввиду ограничений по строительству новых объектов в центре Москвы продолжится тенденция децентрализации спроса из ЦАО в зону ТТК и за его пределы. Кроме того, в свете проекта «Новая Москва» существует вероятность повышенного спроса на сектор между Варшавским и Можайским шоссе в 2012 году
Арендные ставки
Спрос на офисную недвижимость стабилен, уровень вакантности в целом позволяет данный спрос удовлетворять. Поэтому в 2012 году значительного движения ставок не прогнозируется даже в случае сильных колебаний на макроэкономическом рынке. Продолжение тенденции роста ставок аренды можно будет наблюдать на небольшие по площади качественные офисные помещения в пределах Садового кольца и в ЗАО.
Вакантность
Уровень вакантности при сохранении текущей ситуации на рынке продолжит постепенное сокращение. В связи с недостаточным объемом ввода новых качественных бизнес-центров класса A и В, запланированных на 2012 года, вакантность в офисном сегменте может достигнуть уровня 9 и 6% соответственно.
Арендные сделки
В 1 кв. 2012 года ожидается традиционное снижение деловой активности, связанное сначала с январскими каникулами, а затем с ожиданиями в условиях неопределенности на внешнеэкономических рынках. Поэтому до конца марта 2012 года прогнозируются только те сделки, которые по тем или иным причинам не были закрыты до конца текущего года. Изменения макроэкономической ситуации внесут изменения, главным образом, в вопрос ротации: в условиях роста рынка арендаторы будут переезжать в более просторные офисы, в условиях стагнации рынка — оптимизировать расходы за счет переезда в меньшие по площади помещения. В целом по итогам 2012 года количество сделок можно ожидать на уровне текущего года.
