По словам руководителя департамента по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Ольги Збруевой, рынок российского ритейла вступил в зрелую фазу. «Уровень требований к помещениям и избирательность розничных операторов резко повысились в связи с нестабильностью финансовых рынков. Ритейлеры изменили стратегию развития: отказавшись от ориентации на бурный количественный рост магазинов любой ценой, они обратились к взвешенной политике выбора каждого конкретного помещения в зависимости от потенциала его использования. Многие операторы разрабатывают на 2012 год консервативную стратегию развития, отказываются от нерентабельных торговых точек и готовят программы по оптимизации арендных затрат», — отметила Ольга Збруева.
Тенденции рынка
Специалисты ASTERA отмечают определенную стабилизацию рынка. Среди основных тенденций отмечает недостаток финансирования строительства, связанный с последствиями кризиса 2008-2009 гг., который привел к сокращению объема ввода предложения в 2011 году. При стабильном уровне спроса на торговые площади, уровень вакантности достиг практически нулевых показателей. В этих условиях собственники сконцентрировались на повышении эффективности существующих объектов. Был задействован такой инструмент работы с арендаторами, как процент от оборота. Собственники впервые увидели ощутимую выгоду от этого инструмента: он позволил привлечь арендаторов и обеспечил рост доходов собственнику.
Ограничения на строительство торговых объектов в центре и низкий объем ввода новых объектов в эксплуатацию заставляют активно развивающиеся розничные сети обращаться к сегменту street retail. Учитывая ограниченный объем существующего фонда помещений этого формата и низкий потенциал его развития за счет строительства новых районов, на рынке возникает серьезная конкуренция за наиболее привлекательные торговые площадки. Это находит отражение в арендной политике их собственников.
Важность имиджевых проектов для ритейлеров снижается. Многие операторы, ранее занимавшие помещения премиального сегмента на ключевых торговых коридорах Москвы, закрывают убыточные магазины и уходят в торговые центры, либо в сегмент street retail в спальных районах. Значимым фактором, определяющим перспективы бизнеса торговых операторов, становятся интенсивность пешеходного трафика в зоне расположения объекта и наличие целевой аудитории.
В процессе формирования арендных ставок на торговые помещения формата street retail наметились две разнонаправленные тенденции. С одной стороны, происходит снижение ставок аренды (до 10%) на переоцененные объекты с длительными сроками экспонирования. С другой стороны, наблюдается повышение ставок аренды (до 25%) на ликвидные помещения по окончании сроков договоров и при смене арендатора на ключевых торговых улицах. В условиях прагматичного подхода ритейлеров к выбору помещений это приводит к увеличению сроков экспозиции объекта и дальнейшей коррекции арендной ставки.
Дефицит качественных торговых площадей и высокий уровень конкуренции в Москве стимулирует ритейлеров развивать свой бизнес в спальных районах, городах Подмосковья и регионах. Города-спутники и районы массовой жилой застройки становятся крупной торговой площадкой для развития сетевой розницы, которая активно вытесняет с этого рынка местных торговых операторов.
Предложение
Если в 2010 году объем ввода на рынок новых объектов торговой недвижимости оказался рекордным (общая площадь нового предложения превысила 1 млн. кв.м), то в 2011 г. даже плановые показатели не были выполнены (введено 467,7 тыс. кв.м). Посткризисные тенденции 2008-2009 гг., связанные с задержкой финансирования строительства объектов, а ограничение строительства коммерческой недвижимости в центре столицы создали предпосылки для серьезного дефицита торговых площадей в Москве.
Запланированные к вводу на 2011-2012 годы объекты уже не смогут удовлетворить спрос со стороны сетевого ритейла на торговую недвижимость.
Многие торговые операторы уже ощутили нехватку площадей, в связи с чем вынуждены изменять свои стратегии. Одни корректируют планы открытия розничных точек, другие строят торговые объекты самостоятельно («Лента», «Магнит»), третьи уходят в формат street retail. Дефицит качественных торговых площадей в Москве и относительно низкий уровень конкуренции на рынке Московской области способствуют развитию торговой недвижимости Подмосковья (ритейлеры: «Азбука вкуса», «Castorama», «Обувь России» и др.). Компании, не находящие ниши на столичном рынке, увеличивают экспансию в регионах («Кенгуру», «Обувь России», «Детский мир» и др.). Наибольшая активность заметна не только в городах миллионниках, но и в городах с населением от 500 000 чел.
Спрос
После активного восстановления спроса со стороны ритейлеров в 2010 году, в текущем году они сконцентрировались на прагматических целях повышения доходы с каждой розничной точки.
Требования розничных операторов к помещениям повысились по сравнению с докризисным периодом 2008-2009 года. Нестабильность на финансовых рынках с конца лета 2011 г. усилила эту тенденцию. Многие операторы вырабатывают более консервативную стратегию: отказываются от нерентабельных точек и готовят программы по оптимизации арендных затрат на 2012 г.
Ключевые сделки по аренде в 2011 г.
Среди значимых арендных сделок на топовых торговых коридорах города стоит отметить открытие ресторана Chilis Grill & Bar на Новом Арбате, «Грабли» на Тверской, Diesel на Петровке, re:Store на Садово-Спасской, бутиков Sergio Bellini и Gavello на Тверской и Кузнецком мосту соответственно.
Особый интерес у участников рынка проявлялся к главным торговым коридорам столицы, где зафиксированы рекордные за последние два года ставки аренды. Цены продажи помещений street retail, экспонируемые на рынке, завышены. По этой причине большая часть заявок на покупку и на продажу помещений остается неудовлетворенной. Разброс ставок в зависимости от локации, визуальности объекта, качества объекта и позиции самого арендодателя на рынке, арендная ставка может в разы отличаться от средней и может быть скорректирована в процессе переговоров арендаторов как в сторону уменьшения, так и увеличения.
Развитие сетей
Многие популярные российские бренды в 2011 г. заявили о планах дальнейшего развития. Наибольшую активность проявляют компании, работающие в следующих секторах: общепит, продукты, одежда, обувь и детские товары.
Прирост игроков, ищущих помещения для развития сетей, произошел, в основном, со стороны предприятий, развивающих бренды по франчайзингу (KFC, Subway, Burger King).
В тоже время часть зарубежных операторов отказываются от франчайзинга и начинают развивать свой бренд в России самостоятельно, среди них: Hermes, Bestseller (Jack & Jones, Vero Moda, Only) и Prada.
Из представителей ближнего зарубежья о планах развития заявила казахская сеть одежды для будущих мам «Biba B happy B mother». Появились в России и новые иностранные бренды: Victoria`s secret, Chili`s Grill & Bar, Reiss, American Eagle, Nordsee, Wendy’s и др., что говорит о стабильном интересе к российскому рынку со стороны западных игроков.
Некоторые бренды покинули рынок торговой недвижимости в 2011 г. Компания Castro заявила о своем уходе, «Топ-книга» анонсировала закрытие большинства своих магазинов, а «Дикая орхидея» — закрытие сети «Бельевой базар» и сокращении «Дикой орхидеи» (при этом компания намерена развивать сеть «Дефиле»).
Арендные ставки
По сравнению с 2010 годом, когда арендные ставки в формате помещений street retail демонстрировали активный рост и выросли в два раза, достигнув предкризисных значений, в 2011 г. их динамика стала более сдержанной. Рост за год составил 7%, и только по ключевым торговым коридорам, находящимся в пределах Садового кольца.
Динамика арендных ставок в торговых центрах Москвы зависела от востребованности каждого отдельного ТЦ. В 2011 г. особую актуальность имели такие факторы, как удачное расположение торгового объекта, грамотная концепция и эффективность маркетинговых решений.
Уровень вакантных площадей
Показатели вакантности площадей в торговых центрах в 2011 г. постепенно сокращались. К концу 2011 г. они достигли 2-3 % по наиболее ликвидным помещениям в наиболее популярных торговых объектах. Для сравнения по итогам 4 квартала 2010 года — средний уровень вакантности для таких объектов составлял около 5-6%.
Спрос на новые проекты и перенос сроков заявленных к вводу объектов приводят к снижению уровня вакантности площадей. При этом наиболее востребованными объектами с долей вакантных площадей от 0 до 2% являются успешные концептуальные торговые центры, к примеру, ТРЦ «Европейский», ТРЦ «Метрополис», ТЦ «Атриум» и другие. Уровень вакантных площадей в других объектах в 4 раза выше и составляет 7-10%.
Прогноз на 2012 год
Предложение
Ограничение строительства объектов коммерческой недвижимости в центре Москвы, отсутствие участков под застройку, а также ситуация нестабильности на международных финансовых рынках предопределяют низкий объем ввода новых торговых площадей в Москве. В связи с этим, из 1 млн. кв.м качественных торговых площадей, заявленных девелоперами к сдаче в 2012 г., свыше 400 тыс. кв.м будет результатом переноса сроков сдачи объектов с 2011 г.
В связи со сложностью процедур согласования строительства в столице, девелоперам приходится переориентироваться на строительство в Московском регионе. Среди крупных проектов, запланированных на 2012 год, ожидается открытие следующих торговых центров: Жук (Жуковский, 45,8 тыс. кв.м), Солнечный (Солнечногорск, 19 тыс. кв.м), Парк II (Красногорск, 25 тыс. кв.м), ИЮНЬ (Красногорск, 25 тыс. кв.м) и др. В рамках проектов комплексной застройки подмосковных городов рынок торговой недвижимости пополняется помещениями формата street retail (на первых этажах жилых домов).
Некоторое увеличение объема торговой недвижимости в Москве станет возможно, в том числе, за счет строительства малоформатных районных ТЦ и магазинов шаговой доступности. В Московском регионе увеличение торговых площадей будет возможно за счет проектов комплексной жилой застройки территорий и размещения торговых помещений на первых этажах жилых домов.
Спрос
В условиях финансовой нестабильности в 2012 г. многие операторы продолжат консервативную стратегию развития, отказываясь от нерентабельных торговых точек и реализовывая программы по оптимизации арендных затрат.
На фоне возросшей конкуренции усилится тенденция развития новых торговых форматов. Например, METRO Group планируют развивать франчайзинговую сеть магазинов у дома, Auchan — магазин складского типа «Ашан Авто» и магазины без кассира «Радуга», Mercury Holding — универмаги под брендом «ЦУМ» в регионах.
Не имея возможности найти торговые площадки в столице, ритейлеры ориентируются на развитие в Подмосковье и регионах. Многие из них рассматривают развитие в рамках инфраструктурных проектов комплексной жилой застройки в Московской области и двигаются в региональные города с населением от 250 тыс. человек.
Уровень вакантных площадей
Стабильный спрос на торговые помещения, не удовлетворенный объемом нового предложения, будет способствовать дальнейшему сокращению вакантности в качественных торговых центрах. На конец 2011 года уровень вакантности в 2-3% в привлекательных торговых центрах скорее говорит об определенном «люфте» площадей, необходимом для плановой ротации арендаторов. В то время как уровень вакантности 7-10% в других объектах связан скорее с недостатками их концепции. В 2012 г. с учетом стабильного спроса на торговые помещения можно ожидать снижение этого уровня до 5-7%.
Арендные ставки
В условиях неопределенности на финансовых рынках и повышения требований операторов к торговым площадкам оснований для серьезного увеличения ставок аренды на торговые помещения не предвидится. Вместе с тем, с ростом оборота торговых операторов и увеличением спроса на торговые объекты, арендные ставки имеют определенный потенциал роста, особенно по ликвидным помещениям. В формате торговых центров можно прогнозировать активную ротацию арендаторов . Это связано, с одной стороны, с желанием собственников повысить эффективность своих объектов, и с другой стороны, с необходимостью арендаторов оптимизировать свой бизнес. Такой инструмент работы с арендаторами, как процент от оборота, доказавший эффективность в 2011 г., вероятнее всего, будет использоваться и в 2012 году.
