На основе проведенного анализа выборки бизнес-центров с уже существующими в них арендаторами можно выявить несколько зависимостей между характеристиками арендаторов и самих офисных центров, отмечается в исследовании.
Анализ арендаторов показал, что количество российских и иностранных компаний в офисных центрах класса А практически распределилось поровну. Международные компании составляют 51% от всех арендаторов офисных центров класса А, российские компании — 49%. В бизнес-центрах класса В+ российских компаний уже в 4 раза больше чем международных, а в бизнес-центрах класса В- российские компании доминируют и составляют 92%. С вероятностью примерно 85% компания-арендатор в офисном центре класса В+ и В- будет российская компания.
Первые этажи бизнес-центров класса А в большинстве случаев занимают компании финансового сектора, такие как банки и страховые организации. Компании, оказывающие потребительские услуги (турагентства, салоны красоты, агентства недвижимости) занимают большую часть площадей первого этажа бизнес центров класса В+ и В-.
Что касается возраста компаний-арендаторов, то количество арендаторов в бизнес центрах класса А, время присутствия которых на рынке составляет более 15 лет (65%) почти в 2 раза превышает количество компаний, появившихся после 1997 года (35%). В бизнес центрах класса В+ количество компаний со стажем менее 15 лет составляет 60%, а в бизнес центрах класса В- — 79%.
Близость определенных инфраструктурных объектов, таких как морской порт, аэропорт, госучреждения может служить приманкой для арендаторов со схожей сферой деятельности. Примерами бизнес-центров с большой долей компаний одного сектора могут служить БЦ Балктика (логистика, грузоперевозки), БЦ Империал (логистика, таможенные услуги) и БЦ Лидер (энергетика). Для девелоперов офисных зданий такие прецеденты могут служить толчком к созданию специализированных бизнес-центров и заполнению их компаниями из одной отрасли.
Сфера деятельности компаний может повлиять на заполнение того или иного офисного объекта. Результаты исследования показали, что основными арендаторами в бизнес-центрах всех классов являются компании, относящиеся к сфере услуг для бизнеса. Они составляют 42%, 45% и 59% для бизнес-центров класса А, В+ и В- соответственно. Однако, состав компаний, входящих в сектор услуг для бизнеса, для разных классов бизнес-центров будет разным. В случае класса А большую долю составляют юридические и консалтинговые услуги. Бизнес-центры класса В+ отличаются наличием большого числа строительных компаний. В классе В- доминируют логистические услуги.
Арендаторы бизнес центров разных классов также имеют свои предпочтения в выборе нарезки офисных помещений. Доля компаний, которые предпочитают open space, по мере развития рынка растёт. Тем не менее, кабинетная нарезка более популярна среди арендаторов. Девелоперы с целью диверсифицировать риски предлагают в составе одного здания разные планировочные решения. Однако тенденция по классам все же прослеживается. В бизнес-центрах класса А нарезка офисных площадей крупнее и чаще встречается открытая планировка, чем в бизнес центрах класса В+ и В-, где уровень плотности арендаторов выше.
Наличие в бизнес-центре компаний «якорей» или «магнитов» может повлиять на решение арендатора в пользу того или иного варианта. Здание с якорными арендаторами, которые, как правило, заключают долгосрочные договоры аренды, и с магнитами, которыми являются известные компании, более интересны инвесторам и соответственно имеют большую ценность.
Анализ арендаторов бизнес-центров показал, что организация состава арендаторов никак не регулируется и не отслеживается. Таким образом, можно назвать сегодняшнюю ситуацию на рынке бизнес-центров — «офисным винегретом», так как наполнение офисных центров хаотично и непредсказуемо. Винегрет из арендаторов, который характерен для петербургских бизнес-центров, может быть разделен на «ингредиенты» при более сфокусированном подходе девелоперов к заполнению офисов, подытоживается в исследовании компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
