ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ
В текущем году активность игроков рынка торговой недвижимости оставалась на высоком уровне, отмечают эксперты. Особенно активно себя проявили сети продовольственных магазинов, общественного питания, детских товаров, одежды и обуви. Они расширяли свое присутствие на рынке, в том числе за счет адаптации имеющейся концепции к характеристикам арендуемых помещений и развития новых форматов.
Собственники действующих торговых центров проводили политику повышения эффективности своих объектов за счет привлечения новых брендов; плановой ротации имеющихся арендаторов на более интересных, стабильных и платежеспособных; использования маркетинговых инструментов для продвижения объекта и усиления лояльности его посетителей.
Уровень арендных ставок в сегменте торговых центров в целом по рынку не претерпел существенных изменений, повышение происходило в рамках ежегодной индексации. Рост ставок аренды наблюдался в наиболее успешных и востребованных арендаторами торговых центрах.
В условиях ограничения строительства объектов в центре Москвы и низкого объема ввода новых торговых объектов розничные сети общественного питания, банки, аптеки увеличили активность в сегменте помещений формата street retail. Это в свою очередь привело к повышению конкуренции за наиболее привлекательные помещения и росту ставок аренды, особенно в популярных торговых коридорах в центре Москвы.
В 2012 году в сегменте street retail определяющими факторами для ритейлеров при выборе нового места под магазин являлись интенсивность пешеходного трафика в зоне расположения объекта и наличие целевой аудитории. Операторы стремились извлечь выгоду с каждого квадратного метра. Имиджевые проекты стали единичными.
Со стороны собственников объектов недвижимости формата street retail высокая активность была связана с желанием заменить неэффективных арендаторов на более надежных и платежеспособных партнеров, способных обеспечить стабильный поток арендных платежей. В связи с этим зачастую собственники готовы были расстаться с арендаторами до окончания срока действия договора аренды.
В 2012 году ввиду дефицита качественных торговых площадей и высокого уровня ставок аренды в Москве многие ритейлеры сменили фокус на регионы.
«Отличительной чертой 2012 года стала децентрализация спроса. В условиях запрета на строительство новых объектов коммерческой недвижимости в центре Москвы, ограниченного объема качественного предложения и высокой конкуренции многие ритейлеры были вынуждены развивать свой бизнес в спальных районах столицы, городах Подмосковья и регионах России», — комментирует Ольга Збруева, руководитель департамента по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
В 2012 году объем предложения пополнился десятью торговыми объектами, общей площадью 316 704 кв. м, что на 8% меньше, чем в 2011 году (349 000 кв. м).
До конца 2012 года в соответствие с заявленными планами можно ожидать ввод в эксплуатацию дополнительно 97 000 кв. м, из которых арендопригодная площадь составляет 53 000 кв. м. В случае реализации всех заявленных проектов общая площадь торговых центров Москвы увеличится на 1,6% и составит 6 322 717 кв. м. В 2012 году игроки рынка торговой недвижимости проявили повышенный интерес к формату аутлетов. На сегодняшний день в Москве реализуется четыре таких проекта: Outlet Village Belaya Dacha, Outlet Village Kievsky, Fashion House Moscow и БрендСити. Новые объекты торговой недвижимости Москвы, заявленные к вводу в эксплуатацию в 4 кв. 2012 года.
Темпы ввода в эксплуатацию торговой недвижимости в Москве в 2012 году не являлись достаточными для удовлетворения существующего спроса на качественные торговые объекты в Москве со стороны сетевого ритейла. В результате многие операторы сделали фокус на открытие новых торговых точек в городах Подмосковья и других регионах. Согласно официальным планам девелоперов, в 2013 году ситуация в Москве должна измениться. Прогнозируемый объем ввода новых объектов в столице на следующий год — 1 127 000 кв. м (ТЦ «Гудзо», аутлет Fashion House Moscow, River Mall, МЦ и т.д.). Если все проекты будут реализованы, показатель 2013 года выйдет на уровень 2010 года (1 196 000 кв. м). В этом случае общее количество качественных торговых площадей в Москве составит 7 449 717 кв. м.
СПРОС
На протяжении 2012 года активность игроков рынка торговой недвижимости оставалась на высоком уровне. В связи с ограничением качественных торговых помещений в Москве и высокого уровня конкуренции некоторые ритейлеры вынуждены были сменить фокус своего развития в столице с торговых центров на помещения формата street retail. В Подмосковье по-прежнему приоритет отдается сегменту торговых центров.
Другие сетевые операторы продолжили открывать новые торговые точки в Подмосковье («Детский мир», Связной, «Г.М.Р. Планета Гостеприимства» и т.д.), строить торговые объекты самостоятельно («Магнит», «Globus»), пробовать новые форматы торговли (Компания 36,6,ОТП Банк, Metro Group, Магнит и т.д.), осваивать региональные рынки (Kira Plastinina, Эльдорадо, Буду мамой и т.д.). В частности сетевых ритейлеров интересуют малые города с населением от 300 тыс. человек и города с развитой нефтегазовой отраслью с населением от 60 тыс. человек.
Рост конкуренции и усиление онлайн-торговли заставляет игроков рынка корректировать маркетинговые стратегии и использовать новые инструменты привлечения потенциальных клиентов, например, social media. По мнению консультантов ASTERA, именно покупательский спрос будет определять динамику развития рынка торговой недвижимости Москвы и регионов России в ближайшие 2-3 года.
Наиболее активно в течение года развивались следующие группы арендаторов: одежда и обувь, детские товары, аптеки, магазины электроники, мебельные магазины. Продолжили развитие российские банковские структуры, продуктовые сети (как сетевые операторы, так и магазины шаговой доступности). Одним из самых активных игроков на рынке по-прежнему остается сегмент предприятий общественного питания.
В 2012 году продолжилась тенденция развития ритейлерами новых форматов: Компания «36.6» переводит часть аптек под новый бренд «Аптечный склад»; ОТП Банк открыл первые мини-офисы в формате «ОТП-Лайт»; Мясокомбинат «Павловская слобода» (марка «Велком») приступил к развитию сети магазинов и ресторанов фастфуд; «Реал — Гипермаркет» представил первый магазин в новом для себя формате «городской гипермаркет» в г. Щелково Московской области; Metro Group запускает в России два новых формата торговых комплексов: Metro Пункт и экомагазин, а также планирует открыть Интернет-магазин; Розничная сеть «Магнит» активно развивает магазины среднего формата; «Обувь России» инвестирует в бренд «Вестфалика», адаптированный под торговые центры; Starbucks планирует развивать сеть кофеен «у дороги» Seattles Best Coffee; «Евросеть» активно проводит ребрендинг своих салонов, а Mexx — реконцепцию бутиков; Sbarro открыла первый «уличный» павильон-ресторан на Комсомольском проспекте, 28; В гостинице «Москва» открылся первый в Европе парфюмерно-косметический бутик Chanel; Компания «Кофе Хауз» запускает новый формат городских заведений «КАФЕ ХАUЗ», где помимо стандартного меню можно заказать легкий алкогольный напиток (пиво); Сети Лента, О’Кей, традиционно развивающиеся в формате гипермаркета, открывают магазины в формате супермаркета площадью 1200-1500 кв. м; Операторы бытовой техники и электроники Ulmart и Эльдорадо запускают формат «пункты выдачи товара» в торговых центрах Москвы.
В 2012 г. наибольшим спросом среди потенциальных арендаторов торговых центров пользовались помещения 50-100 кв. м. Это связано с высокой ротацией арендаторов в помещениях подобного формата.
Также в 2012 году ритейлеры продолжили активно осваивать регионы: С целью выхода на региональные рынки A5 group создает программу франчайзинга для своих аптек; «Детский мир» открывает магазины в городах Московской области (Химки, Мытищи) и малых городах с развитой нефтегазовой отраслью (Альметьевск); Бренд Kira Plastinina также планирует осваивать небольшие города; «Связной» открыл флагманские салоны под новым брендом «Enter» в Московской области, Воронеже, Твери; Сеть «Эльдорадо», купившая в 2012 г. ритейлера «Берингов» (28 магазинов в 27 городах), ведет переговоры с еще тремя региональными сетями; Группа компаний «Детский мир» продолжает экспансию не только на территории российских регионов, но и в Казахстане; Ресторанный холдинг «Г.М.Р. Планета Гостеприимства» вывела на рынок России сеть ресторанов паназиатской кухни под брендом Yam kee (Москва, Санкт-Петербург, Рязань, Уфа, Самара и др.); Обувная сеть Ecco открыла новые точки в 15-17 новых городах (ТРЦ РИО Нижний Новгород, ТРЦ «Сургут Сити Молл» Сургут, ТРЦ «Аура» Сургут, ТРК «Версаль» Новосибирск, ТРЦ «Калейдоскоп» Москва, и т.д.); Сеть «Буду мамой» планирует увеличить количество точек до 100 магазинов. Например, некоторые из них уже открыты в ТРЦ «Сити Молл» Сургут, «Мегамолл», «Мега», «Московский», OZ МОЛЛ Краснодар и т.д. Ключевые сделки по аренде
АРЕНДНЫЕ СТАВКИ
В течение 2012 значительного роста арендных ставок не наблюдалось, как в сегменте торговых центров, так и в сегменте стрит-ритейл. Ставки росли в пределах предусмотренной уже заключенными договорами аренды индексации — 5-15%. Динамика арендных ставок в торговых центрах Москвы зависела от востребованности каждого отдельного ТЦ. Особую актуальность имели такие факторы, как удачное расположение торгового объекта, грамотная концепция и эффективность маркетинговых решений. В сегменте помещений формата street retail наблюдался рост ставок аренды по наиболее ликвидным помещениям, расположенным на наиболее востребованных направлениях в центральной части города.
УРОВЕНЬ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ
На протяжении всего 2012 года общий объем свободных площадей в наиболее привлекательных торговых центрах Москвы оставался на уровне 2%. В самых востребованных объектах, таких как ТЦ «Охотный ряд», «Европейский», «Метрополис», «Атриум», по-прежнему присутствуют листы ожидания. Ротация в таких комплексах происходит только при замене управляющей компанией арендаторов на более успешные, интересные для покупателей бренды. В менее востребованных торговых центрах уровень вакантных площадей составляет около 3%. В только что введенных торговых комплексах и неудачно расположенных объектах этот показатель достигает 7-10%.
ПРОГНОЗ
Ограничение строительства объектов коммерческой недвижимости в центре Москвы, отсутствие участков под застройку, а также ситуация нестабильности на международных финансовых рынках предопредели невысокий объем ввода новых торговых площадей в Москве. По прогнозам консультантов ASTERA, из 1 127 000 кв. м качественных торговых площадей, заявленных девелоперами к сдаче в эксплуатацию в 2013 году, будут реализованы не раньше 2014 года. В связи с этим дефицит на качественные торговые помещения сохранится. Можно прогнозировать, что собственники торговых центров продолжат политику активной ротации арендаторов с целью повышения эффективности своих объектов. Поэтому ставки аренды на помещения в формате торговых центров имеют определенный потенциал роста, особенно по ликвидным объектам. В сегменте street retail прирост объема торгового предложения в 2013 году будет происходить за счет помещений на первых этажах новых жилых комплексов. Спрос на помещения формата street retail будет стабильно высоким, но к росту ставок аренды это не приведет. Учитывая опыт кризисных лет (2008-2009 гг.) и борьбу за повышение эффективности деятельности, в 2013 году многие операторы продолжат консервативную стратегию развития, отказываясь от нерентабельных торговых точек. Основным критерием по-прежнему будет являться возможность получения прибыли.
